深圳海关“为解决员工住房难问题”而修建的福利房深圳海馨苑不断有房源放租，并已有出售或准备出售房屋套现的案例。

《每日经济新闻》记者于5月6日和5月14日分别实地探访海馨苑，从附近房产中介以及多名房东处获悉，海馨苑内目前每月出租的房屋大概为3~4套，到目前售出房屋总量较小。以海馨苑内最小户型111平方米的房屋为例，如出租，年租金大概为8万~10万元，如现在出售，其价格在450万~500万元。

据调查，目前其房东尚未取得产权证明。根据相关规定，安居房在上市前违规转卖的，应由相关部门或单位收回该安居房，同时处以罚款。而由于没有产权证明，房东在房屋出租时亦无法完成登记和备案。

记者就深圳海关相关福利房租售等事项联系深圳海关相关部门，但截至发稿尚未收到回复。

先谈价格 取得产权再过户

紧邻华强北商圈的海馨苑，其各个入口处的外墙上均贴有 “私家花园、闲人勿进”的提示牌。与周围房屋相比，海馨苑的楼房高而新。据中介介绍，完工于2008年的海馨苑是该片区最新的楼盘。

《每日经济新闻》记者进入小区后发现，这个由11栋高层楼房组成的小区配有员工食堂、幼儿园和宽阔的中庭花园。中介介绍称，该小区的户型最小为3房，建筑面积为111平方米左右，另外还有146平方米、147平方米、149平方米、182平方米的4房户型。

据中介介绍称，该小区欲出售的房源均价在4.5万/平方米，以面积最小的111平方米房屋计算，1套房源的售价约为500万元。

欲出售海馨苑一套房屋的刘先生(化名)，向自称前来购房的记者介绍了海馨苑的相关情况，海馨苑原为深圳海关的旧住宅楼，是在拆除原有住宅后重建的高楼，2005年开始确定重建，2009年正式入住。

记者获得的海馨苑认购协议书显示，该小区的住户主要分三类，一部分为原址旧住宅楼的居民、一部分为无房户、另有部分为调房户。

这与此前深圳海关对外透露的信息相符。在2009年楼盘正式入住后，深圳海关相关人士曾在接受媒体采访时表示，海馨苑是面向海关职工的带有福利性质的住房。华强北生活区土地使用权归海关所有，性质为住宅用地。

深圳海关此前对外透露的信息显示，该项目总投资8亿元，建设资金全部由海关自筹，资金大部分来源于海关员工的购房款。

关于海关员工当初所交纳的购房款，《每日经济新闻》记者从获取的认购协议上获知，如为旧海关小区的原住户，111平方米的住宅需交纳的购房款为20万元。记者接触的其他内部人士透露，原本未居住在旧址的海关人员，要交纳的购房款约60万元。

据内部人士介绍，在刚刚入住的2009年，即有房东以380万元的价格出售了147平方米的4房套房，而目前该户型也有出售意愿，标价800万元。

中介人员提醒记者，该小区的房源尚未取得产权证，因此购买存在一定风险。

刘先生欲出售的111平方米3房户型叫价4万元/平方米，据称已是该小区目前准备出售房屋中最便宜的。“因为楼层较低，装修一般。”刘先生强调称，“如果等产权办下来，绝对不会是这个价格。”他表示，如果房改进展顺利，2014年11月份海馨苑的业主将会获得产权。

没有产权如何进行交易?刘先生表示，据此前已出售过房屋的人介绍，一般为买卖双方先谈妥价格、条件，后续的一切购房程序将交由律师来办。在房东取得产权后，再为买方办理过户。

《每日经济新闻》记者还以租房为名义，对相关人士进行了采访。

中介向记者介绍称，因为海馨苑的房源属于福利房，暂时无法取得产权，因此在出租时只能与房东签订中介出具的合同，无法向有关部门申请登记备案，“但这不会存在问题，以前已租过好多套了。海馨苑内住房出租的比例大概在20%左右。”中介向记者介绍称。

记者所看的房源为111平方米的3房户型，房东表示，该房只出租给长租客，至少3年起租。根据房东要求的月租金8300元计算，一年业主将获得租金近10万元。

该房东透露，她本人不考虑出售房屋。“卖了就不会再买到这样好的房子了，而且这里有食堂，还有去单位的班车，所以大部分人都不会卖。而且现在没办法卖，没有产权。”

但据中介透露，已有不下于10套房源已出售或准备出售。

取得全部产权方可进入市场 海馨苑属于何种性质的住房?

2008年，海关财务处相关负责人向《南方都市报》介绍说，该楼盘土地使用权归海关所有，性质是住宅用地;“海馨苑”建设项目工程属于旧城改造项目，在拆除原有海关旧的住宅楼的基础上建设新房，分配给原来的住户、住房面积未达标户，以及符合分房条件的无房户。该项目纳入深圳市房改计划，按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(深圳市人民政府第88号令)的有关规定进行分、调房。

《每日经济新闻》记者查询发现，上述规定对安居房取得产权后权利人享有的权利做出过明确说明，“经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。”同时，该条例还明确规定，“取得安居房全部产权的，自本规定实施之日起满6个月，可以进入市场。”

而对于取得产权前安居房的售卖，该条例也明确规定，“安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。”

《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(深圳市人民政府第228号令)第二十八条规定，签订买卖合同10年后，安居型商品房所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。

同时，该办法还指出，购房人需要转让所购安居型商品房的，应当向市住房保障部门申请政府收购该房。

在租赁方面，据《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，房屋租赁需到相关机关登记或备案，而房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件是备案必须提交的文件。

该条例同时规定，出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款，并将追缴房屋租赁管理费和滞纳金。

深圳市房屋租赁行业协会相关人士在接受 《每日经济新闻》记者采访时称，“福利房出租不符合规定，违背了房屋租赁管理规定”。

广东金美律师事务所律师刘亚娟向记者解释称，福利房是过去的一种说法，目前只有安居房、经济适用房、廉租房等概念，这些都属于保障住房的范畴。因此，对福利房的规定可参考保障性住房的相关政策规定。

刘亚娟在随后提供给记者的政策资料中，包括《深圳市保障性住房条例》在内的多项政策，均对未取得产权房屋出租、出售有明确的惩处条规。

记者联系深圳海关未果，随后又联系深圳市住宅租赁管理服务中心，工作人员回复称，他们只负责政府建设的保障性住房的租赁监管，海馨苑租赁不在他们的管辖范围内。随后记者联系深圳市住建局多个部门，相关人员均对此避而不谈。

与深圳住宅租赁管理服务中心工作人员的答复类似，长期关注深圳保障性住房制度的深圳市人大代表杨剑昌在接受 《每日经济新闻》记者采访时也表示，海关在深圳属于外驻单位，地方政府的法律法规约束不了，“这部分机构的住房只能靠中央一级的单位来监察。”

记者查阅相关政策发现，国家发布的对中央和国家机关的住房政策主要是针对在京机构，如1999年中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于 《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》的通知，主要针对在京中央和国际机关住房，而对于外驻中央直属单位住房问题，并未出台具体文件进行说明。