万科商业地产主策略解析:不打算持有、能卖就卖

来源:地产中国网综合 2013-05-15 08:30:00

提起万科商业地产战略,王石仍难掩心中不悦。年初亚布力论坛,当有熟识的记者问及商业地产一事时,王石扬声说道:“你问郁亮去吧!”

郁亮总是强调,万科不做纯粹的商业物业,做商业地产是为了更好地卖住宅。

如郁亮般谨慎,他并非害怕王石从“棺材里伸出一只阻拦的手”,只是因为商业地产知易行难。虽然看上去很美,但以万科现阶段条件和经验,商业地产战略实施起来并非易事。

如果说前期是因为思想上的分歧(主要是说服王石),万科商业地产战略迟迟没有对外公布,而在低调试水三年后,万科对商业地产的认识显然不如当初那么乐观。

首先是大环境变了。从2009年正式立项研究,到2010年统一思想确定战略,这期间,商业地产市场环境已发生巨大变化。最明显一点是,诸多开发商蜂拥而至,商业地产开发量持续攀升,市场竞争激烈。

其次,即使手握全国近600万平方米商业地产土地储备,但对万科来说,要做出自己的品牌和成熟产品线,绝非一朝一夕可以实现。

正因如此,万科商业地产战略正陷入一种尴尬境地。“首长”(万科内部对郁亮的昵称)低调地吹响了冲锋号,但整场战役指导思想却有两个:一、允许伤亡(试错),不计代价占领高地(商业地产);二、要是势头不好,可以悄无声息撤退。

面对两种截然不同的思路,这仗该怎么打?

目前商业地产在万科是一件“只能做、不能说”的事情。但可以观察到的是,打响头一炮、占领制高点是万科商业地产战略的第一选择。在万科商业地产运作第一线,区域中心型综合商业项目还没有成功案例,尽快完成这样一个项目,并树立为成功标杆,已是万科的当务之急。

另外,万科的高周转、快进快出策略将会完全移植到商业地产项目。与住宅产品一样,万科并不打算持有商业地产项目,能卖就卖将是未来很长一段时间的主要策略。

打响头一炮

2013年1月,万科商用地产管理部低调成立,该部门由集团执行副总裁毛大庆分管,总部设在北京。

这个管理部只有10人左右,将起到咨询、后勤服务等功能,并没有决策功能。具体来说,如果一线公司遇到设计、开发上的问题,将会由这个部门负责解决,遇到招商上的困惑,也会由集团出面进行资源协调整合。

可以看出,万科选取了对现有管理体制冲击最小,可以迅速操作的商业地产组织架构。即,“总部模式”与“一线公司孵化模式”双轨推进。

所谓总部模式,就是选择一个商业地产业务领军人物,成立小规模商用地产管理部,向总部汇报,与项目所在的一线公司协调。这样做法便于集中集团资源,持续培养专业队伍,以及外部资源整合。

另一方面,双轨并进的“一线孵化模式”对目前万科商业地产运作更为关键。

目前万科各一线公司已纷纷成立商业地产管理中心、管理部、事业部等机构,叫法各不相同,但具体做法相通的是,在具有集中商业的一线公司内部成立商业地产管理机构,由一个管理层挂帅,对他的考核着重于商业地产的运营效果,通过该管理层协调公司内部资源,这将有利于统筹商业与住宅的开发。

未来万科商业地产的架构会怎样,现在还不好判定。毕竟,各地都没有做过商业地产,不管未来商业地产放在总部还是一线,在现阶段,培养出一批万科自己的专业人员才是关键。

在物业类型上,要实现锻炼队伍、考察新人的目标,社区商业显然是不行的。即便凯德置地等商业地产较为成熟的企业,也是把社区商业放在住宅部分管理。目的是将其作为住宅配套服务,方便招商,服务客户,提升住宅部分价值,成熟后出售获取利润。这样的事情,万科以前也在做,自然不是一个新命题。

所以,区域中心型综合商业才是万科商业地产战略的新挑战。这种物业类型不仅需要发掘商业部分本身价值,也需要更复杂的运营管理能力。例如,一次定位、运营过程中的二次定位,招商(往往是全国性客户)、集中商务运营等,这对万科集中资源进行管理和运营提出了更高挑战。

万科想要打响商业地产头一炮,风险最小的自然是北京、上海、深圳等一线城市,而细细梳理这几个城市的区域中心型综合商业,已经开工的北京昌平万科城最有可能承担打响“头炮”重任。

作为分管商业地产的副总裁,毛大庆同时担任北京公司总经理,在资源调配和支持上,北京昌平万科城也有着得天独厚的优势。赢商网

北京昌平万科城将于今年年底开业,由北京万科和北京金隅共同持有,目前的招商工作由万科北京公司商业管理团队进行。按照万科内部测算,该项目持有周期8年,按地区保守租金测算,可以实现净资产收益率12%,经营性杠杆下IRR为15%,项目总投资回报率达到111%。

能卖就卖

像北京昌平万科城这种项目,注定不会是万科商业地产发展的主流。这其中的原因是多方面的。

最重要一个方面是,商业物业在资产中的占比提升,将对回报率和市值产生重大压力。

业界一般认为,(如果资本不分开运作)商业投资占比每增10%,可降低ROIC(投入资本收益率)1%-1.5%,影响市值7%-10%。ROIC每掉1%,对股价影响约5-8%。

万科此前在内部讨论时已经提出,持有五个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC和市值产生重大压力。因此,为了保障万科市值长期稳定增长,短期内公司持有的商业资产比例将不会超过15%-20%。

另外,绝大多数较为成功的商业地产开发商,都有一个强势股东,例如创始家族、集团大股东等,他们看重的是商业地产长期收益和价值回报。但对万科这种股权结构分散的企业来说,职业经理人的使命就是不断赢取股东信任,把投资生成财富,回报给股东。

换句话说,如果不做商业地产,万科仍然能够保持增长,但城市化的推进会将万科慢慢带离主流城市。为了在主流城市持续增长和领跑,万科迫不得已关注商业地产,开始多元化转型。但以万科现有资金水平,投资商业地产无法形成很大规模,他需要更多合作伙伴。万科商业土地储备也并非都在核心地段,这使资产增值压力加大,对管理团队也会有更高要求,万科面临巨大竞争压力。

因此,高周转、快进快出模式不仅是万科在住宅开发中秉承的原则,在商业地产开发中,能卖就卖,先养后卖也是万科商业地产战略的不二法则。

另一方面,虽然郁亮曾在万科内部表态,商业地产是一个新项目,可以尝试做一点,做成了就进一步推广,”作不成我们权当交了学费”。但不能忽略的是,财务出身的郁亮对财务结果异常看重,如果商业地产战略影响到万科正常增长,那最终的结果一定不是“调结构”,而是“保增长”。

目前万科对一线公司的考核压力都在区域总经理身上,集团对一线公司的要求很简单:什么也不要想,快进快出,高速周转。因为思路不能与集团统一,上海接连换掉区域老总和一线公司老总,但区域库存量仍居高不下,业绩不够理想。

在这样的高压氛围下,由一线公司决定商业地产的配比情况,以及是否由自己来持有,那他们首先考虑的一定是能卖就卖,跑得越快越好。即使这样会造成很多优质资产被提前贱卖,但这种情况以前有,将来还会有,在发展速度不降低的情况下,谁又会去关心呢?(赢商网

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
网站无障碍
万科商业地产主策略解析:不打算持有、能卖就卖
来源:地产中国网综合2013-05-15 08:30:00
提起万科商业地产战略,王石仍难掩心中不悦。年初亚布力论坛,当有熟识的记者问及商业地产一事时,王石扬声说道:“你问郁亮去吧!”
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备11010802027314号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved