来自四川省商业地产联盟发布的数据显示,截至2012年4月份,成都已开工建设的综合体项目高达104个,2012年成都的商业综合体总面积达1061万平方米,比2011年增长了1倍。而根据目前的规划,到2015年,成都商业综合体总面积还将在目前的商业体量基础上再翻1.5倍。
城镇化建设不只是简单造一堆城市综合体
对这些令人瞩目的数据,李景国指出:“我之前也受邀请为湖南省作过关于城市综合体的专题调研,对当前的城市综合体热潮确实颇有感触。”当前这么多城市、这么多开发商都大建特建城市综合体,其实有两大原因,一个原因确实就是快速城镇化,基于城市化的发展内驱动力、城市化进程发展阶段的需求,政府和开发商都喜欢、愿意做城市综合体,一涌而上就不足为奇;另一方面,近年来的房地产调控政策重点是住宅,开发商为归避政策,纷纷转型商业地产。在这种大环境下,集合各种商业功能、居住功能的城市综合体项目,自然也就更受开发商的欢迎。
但是,城镇化建设并不只是造出一大堆城市综合体这么简单,城市综合体的发展,一定要与当地的经济发展水平相适应,需要有产业的、经济的支撑。否则就会成为无根之萍,造成空置浪费。
城市综合体要做出差异化才能赢发展
李景国指出,目前,部分城市的城市综合体市场确实已开始出现了比较严重的泡沫,由此引发了三大问题,一是在开发销售环节库存高,潜在供应量巨大,但未来需求跟不上;二是在招商环节,因为数量太多,不少项目出现了招商难,空置率高;三是在经营环节,商业密度过大令商户经营难,开发商回报率低。
城市综合体泡沫的恶化,将会成为新的“城市病”。那如何避免继续恶化呢?李景国分析道,要考察一个地方的城市综合体有没有过剩,应该从两方面来看。一是要从总量上看,城市综合体往往包括了写字楼、公寓、酒店和商场,还有各种娱乐设施,有一定的消费覆盖半径,需要一定的消费人群作支撑,如果城市综合体分布太密,周边的消费跟不上,就容易造成空置浪费。除了总量外,我们还要从产品类型来考察。对同一个区位的不同城市综合体来说,如果能够在差异化上做好调整与控制,其实总量多也不会成为太大问题,最怕的是大家都做一样的商场、一样的写字楼、类似的公寓、类似的酒店,大家都做高端市场,都比谁的项目更高端,那就没有差异化了,不能满足大家日益个性化的消费需求,必然就会陷入同质化竞争,就没有出路。
“我们应该看到,除了高端市场,我们还可以发展城市社区综合体,以满足社区居民或附近居民日常生活消费必需和日常生活服务为主,等等。总之,在政府层面,一定要根据区域的实际情况及可预见的未来需求,有意识地控制地区城市综合体发展的总量;而在开发商的层面,也不要盲目奔向城市综合体市场,立项前一定要做好充足的前期研究,要切实根据区域特点,做出自己的特色”。
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