税务部门与地产商掰腕子 土地增值税何去何从?

来源:地产中国网 2013-05-13 09:13:00

近日,律师李劲松在研究了多家上市房地产企业的年报之后得出结论,29家上市房地产企业拖欠土地增值税640亿元。 这一消息在网上引起了轩然大波。

到目前为止,只有华远地产、万科对此进行了回应,两家公司的说法基本一致,他们认为李劲松误读了财务报表。不过,李劲松坚持自己的看法,“我实在是看不惯有些开发商得了便宜还卖乖,他们没有依法履行他们的法律义务。”

被点名的这29家房地产企业是否真的拖欠了土地增值税?是否还有更多的房地产企业也存在这样的行为?遗憾的是,尽管这条新闻已经引发了社会关注,但目前国家税务部门尚未就此公开回应。

不过,如果将时间拉长会发现,土地增值税的征收多年来一直是一个争议巨大的问题,税务部门与房地产企业之间已经博弈多年。

税务部门与房地产商掰腕子

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。按照我国目前的税法规定,土地增值税采取四级累进税率,最低一档的税率为30%,最高一档的税率为60%。也就是说,随着增值额在允许扣除的项目金额中所占比例的提高,税率不断提高。增值额未超过扣除项目金额50%的,税率为30%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率达60%。

在我国,这个税种最早出现于1994年,当年1月1日,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正式实施。

按照这个条例,征收土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。

1994年,我国的土地出让基本上还都是采取划拨的方式,取得土地的企业、单位基本上没有多少拿地成本,土地的增值收益相对较大。而在1992、1993年,我国部分地区一度出现房地产泡沫,房地产投机情况严重,国家土地资金收益大量流失。可以说,这个条例的出台正是为了扭转这个局面。

四级累进税率的征收模式就是在这个条例中确定,并保留至今。条例规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,均为土地增值税的纳税义务人,都应当缴纳土地增值税。

为了保证这个条例的落实,1994年1月1日,还出台了24条的实施细则,其中对如何计算增值额、如何扣除费用、什么样的情况免征等等具体问题都做了具体规定。

“这个税种的出发点是好的,政府试图通过税收的方式来规范土地市场,但现实的大环境却无法让这个税种达到目的。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者,房地产企业自然不愿意缴纳这笔税款,想尽办法打通政府关节。而对税务机关来说,这个税种的征收非常复杂,导致征收不顺。

各种各样的避税措施纷纷出现。有的开发商将整块土地化成几小块,分期开发,一拖就是10年。因为开发周期越长越不容易算清应税额度;有的开发商取得预售许可证多年,但捂盘惜售;有的开发商在项目结束之后马上将公司撤销,让税务部门找不到纳税人。

也许正是由于这些原因,土地增值税的征收总额一直都不大,其在土地收益中的占比也一直很小。

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来源:地产中国网2013-05-13 09:13:00
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