位于平谷区洳河西畔的天润香墅湾1号自入市以来，便被视为“京东楼市高端住宅的新地标”。不过，记者近日在北京市住建委网站查询得知，目前该项目没有一套房子成功签约，销售状况不甚理想。作为“平谷高端住宅标杆”，该项目的“无人问津”与其高端大宅定位相去甚远。

项目滞销

北京住房和城乡建设委员会网站信息显示，香墅湾1号别名“洳河嘉园”，由北京天润福源房地产开发有限公司开发。项目于2012年9月19日取得预售证，目前11、12号住宅楼在售。

不过，楼盘开盘至今，12号楼全部196套房源无一显示“已签约”，表明该栋楼没有正式销售出去一套房并获住建委批准认可。而11号楼176套房源中，除20余套显示“已预订”或“网上联机备案”，同样没有已签约房源。

项目开盘已八个月，若与北京其他周边区域楼盘销售火爆的场景比较，天润香墅湾1号销售状况可谓惨淡。

记者日前就销售状况询问售楼处，销售人员表示，目前项目在售房源为小高层和花园洋房，均价在22000元/平米左右。当问及“是否没有签约房源”时。销售人员最初支支吾吾，回答模糊，随后表示“不可能，我们已签订了好几份购房合同”，但他未透露究竟该项目卖了多少套房子。

对此，有业内人士表示，虽然网站信息可能有更新滞后的情况，但开盘已长达八个月，未有已签约房源表明项目仍处滞销状态。

资料显示，天润香墅湾1号项目所在地块由天润置地2009年摘得，楼面价为5789元/平方米，溢价率高达506.2%。如今该项目以均价22000元/平方米的价格入市，而周边楼盘紫贵庄园均价为10500元/平方米，平谷新城核心地段的中昂邑上原著均价为16800元/平米。

定位失误

针对香墅湾1号的滞销状况，有业内人士指出，该项目的高端定位明显出现偏差，与区域内及周边楼盘相比，定价偏高，不符合市场需求，这是导致其销售出现困境的重要原因之一。

亚豪机构副总经理任启鑫曾经表示，通常远郊项目的卖点是环境优美、价格相对比城区低廉，除了别墅项目外，以刚需类住宅为主。像天润香墅湾1号这样的“豪宅公寓”产品实为罕见。

据悉，天润香墅湾1号主推户型100平米二居、190平米三居，均为大户型。其目标客户群为平谷当地的改善型财富阶层及城区客户。

“这房子价格这么高，平谷当地人哪有钱买？有钱的城里人也不选择这么偏僻的地方，不知道这样的房子卖给谁。”看房人刘先生对记者表示。

除价格因素之外，天润香墅湾1号的配套亦成为短板。项目所在的平谷区位于六环外，与市区连接的轻轨目前尚在规划中，通车时日未定。最近的公交线路也只有918路和852路。此外，项目周边没有成熟的商业配套、生态居住环境未来或面临人口密集、车多嘈杂的局面。

在业内人士看来，相对于昌平、房山、大兴等京城成熟的周边板块，平谷的房地产价值并未提升。主要原因是其轨道交通发展滞后，无法带动楼市升值。同处平谷区的中昂邑上原著的销售同样面临尴尬。此外，平谷区的居民消费能力无法支撑高端楼盘，导致该项目最终失去吸引力。

开发商或许意识到上述问题，自项目开盘便先后推出了“内部认购折后单价20000元起”、“平谷免费看桃花活动”等促销方式。其中与电商合作的“享2万抵50万”的优惠幅度最大，但目前看来，花样频出的促销并没有为项目带来火爆销售。