定位失误
针对香墅湾1号的滞销状况，有业内人士指出，该项目的高端定位明显出现偏差，与区域内及周边楼盘相比，定价偏高，不符合市场需求，这是导致其销售出现困境的重要原因之一。
亚豪机构副总经理任启鑫曾经表示，通常远郊项目的卖点是环境优美、价格相对比城区低廉，除了别墅项目外，以刚需类住宅为主。像天润香墅湾1号这样的“豪宅公寓”产品实为罕见。
据悉，天润香墅湾1号主推户型100平米二居、190平米三居，均为大户型。其目标客户群为平谷当地的改善型财富阶层及城区客户。
“这房子价格这么高，平谷当地人哪有钱买？有钱的城里人也不选择这么偏僻的地方，不知道这样的房子卖给谁。”看房人刘先生对记者表示。
除价格因素之外，天润香墅湾1号的配套亦成为短板。项目所在的平谷区位于六环外，与市区连接的轻轨目前尚在规划中，通车时日未定。最近的公交线路也只有918路和852路。此外，项目周边没有成熟的商业配套、生态居住环境未来或面临人口密集、车多嘈杂的局面。
在业内人士看来，相对于昌平、房山、大兴等京城成熟的周边板块，平谷的房地产价值并未提升。主要原因是其轨道交通发展滞后，无法带动楼市升值。同处平谷区的中昂邑上原著的销售同样面临尴尬。此外，平谷区的居民消费能力无法支撑高端楼盘，导致该项目最终失去吸引力。
开发商或许意识到上述问题，自项目开盘便先后推出了“内部认购折后单价20000元起”、“平谷免费看桃花活动”等促销方式。其中与电商合作的“享2万抵50万”的优惠幅度最大，但目前看来，花样频出的促销并没有为项目带来火爆销售。
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