北京首个限价商品房项目遭遇多重挑战

来源:中国青年报 2013-05-10 09:56:00

“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理”,国五条北京实施细则中的这样一句表述,引发了人们对限价商品房的普遍关注。不久前,北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示,北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策,这个管理政策将很快出台。业界由此认为,商品房限价时代即将到来。

记者在采访中发现,早在3年前,北京市就开始了第一个限价商品房项目的建设。那么这个项目进行得如何?限价商品房是否真的起到了降低周边房价的作用?

从地铁房山线长阳站出来,会看到一大片正在建设的楼盘。地铁口好几个小伙子在向来往的行人散发楼盘广告单。

“这边房价现在差不多接近每平方米两万元了。”散发楼盘广告的小伙子告诉记者。

这个区域是房山区长阳镇起步区,是房山规划的CSD(中央休闲购物区)的核心。中国铁建、中粮万科、北京城建、首开、首创等多家知名开发商都在这个区域拿地开发。

从2009年下半年开始,这个区域就成为北京楼市一个著名的地区。不仅仅因为多个知名楼盘在此竞争、不断拉升房价,更为引人关注的是,在这个区域建设了北京市第一个限价商品房项目——中国铁建长阳国际城(以下简称长阳国际城)。

限价商品房能否调控周边房价

按照北京市的设计,推出限价商品房是为了稳定房价,同时解决夹心层买房难的问题。

2010年5月20日,北京房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地举行现场竞价,最终被中国铁建房地产集团有限公司(以下简称“中铁建”)以14.6亿元拍得。楼面价6205元/平方米。

与别的土地拍卖不同,这个地块在拍卖之前就已经确定了将来建成楼盘的出售价格:12500元/平方米。

2009年9月之前,房山区的房地产均价为每平方米6000元左右,出让的土地楼面价在每平方米2000元左右。但是,就在2009年,北京市的南城计划推出,地铁、CSD概念相继推出,房山一下子成为开发商角逐的热点。

2009年9月,万科在长阳拿下地块,楼面价一下拉升至每平方米近6000元。地价的骤升造成该地区房价的大涨。到了2010年中铁建拍下限价商品房地块时,长阳的房价已经达到每平方米14000元。2010年7月,万科长阳半岛一期开盘的价格就是每平方米14000多元。但是从整个房山区来看,2010年年初,房山区二手房价还不到每平方米10000元。

2011年4月15日,长阳国际城正式开盘,这个时候,周边楼盘的价格再次上涨。根据北京市住建委网站提供的数据,中粮万科长阳半岛2011年8月预售的房屋成交均价为每平方米16299元;首开熙悦山2011年6月预售的成交均价为每平方米13820元;建邦华庭2011年8月预售的成交均价为每平方米15733元;金地朗悦2011年9月预售的成交均价为每平方米15866元。

长阳国际城的价格确实低于周边楼盘,但是这个项目是否拉低了周边的房价?从数字上无法得到体现。

值得注意的是,2011年2月16日,北京市出台房地产调控措施,也就是著名的京15条,对房地产限购措施进行了细化。

2011年10月以后,北京楼市整体进入萧条期,全市房地产交易量大减,多个区域的楼盘开始降价销售。长阳区域也不例外。

“2011年4月买房的时候价格低于周边项目,但后来限购造成楼市整体形势不好,周边楼盘也在降价销售,旁边的一个项目,售价最低的时候每平方米13000元,跟长阳国际城差不多。”长阳国际城一位业主说。他并不认为是长阳国际城的出现导致周边项目降价,而是当时整体楼市的大环境不好造成一段时间的促销。

这种状况一直持续到2012年3月底,根据北京市住建委网站的数据,位于长阳镇的北京城建徜徉集2012年3月预售的成交均价仅为每平方米13106元。

但有意思的是,长阳区域的大多数楼盘在2011年10月至2012年5月之前都选择了不销售。正是从2012年4月开始,北京楼市开始复苏。

根据北京市住建委网站的数据,中粮万科长阳半岛2012年5月底预售的成交均价已经达到每平方米17631元,12月达到每平方米17799元;北京城建徜徉集2012年5月底预售的成交均价上升到每平方米14605元,8月达到每平方米16060元;金地朗悦2012年5月底预售的成交均价为每平方米15199元,7月就达到每平方米17251元,10月达到每平方米17407元;首开熙悦山2012年9月预售的成交均价达到15617元。

今年3月,这个区域的楼盘价格已经普遍达到每平方米近20000元。

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