近期，北上广深等一线城市齐齐出台“限价令”，高端住宅的市场前景更是不容乐观。去年曾在北京高调夺得“地王”称号的一家房企向中国证券报记者表示，原本打算将该地块打造成高端项目，但在当前的政策压力下，只能暂缓开发。

据统计，在目前北京的房地产市场上，90平方米以下的普通住宅占市场交易量的70%以上，比新政前上升了十几个百分点，创近几年来新高。

觊觎市场份额

事实上，对房地产企业来说，加大开发刚需产品力度意味着利润率降低。多位分析人士认为，与豪宅产品相比，普通住宅产品的利润率不高，而且伴随地价高企和市场竞争的加剧，普通住宅的盈利能力有进一步下降的趋势。

某知名房企营销总监向中国证券报记者表示，纯高端住宅面积较大，总价较高，销售速度相对较慢，但可以获得较高的利润率。相比之下，普通住宅的盈利能力较低，但可以大幅提高周转速度。

在楼市调控常态化的背景下，现金流和周转速度等指标无疑对房地产开发企业至关重要。上述营销总监表示，虽然房地产企业的资金状况有所改观，但融资成本仍高企，只有高周转率才能维持财务指标的稳定。

“尤其对于上市房企来说，一旦财务指标陷入低迷，其影响就会通过资本市场予以放大，进一步推高未来的融资成本。”该营销总监表示，一定比例的刚需产品对房企而言不可或缺。

就另一个意义而言，刚需产品的开发对企业扩大市场份额有利无害。随着投机投资需求逐渐被挤出市场，刚需人群逐渐成为市场主体，刚需产品的扩大无疑有助于企业抢占市场份额。

以世茂地产为例，2011年企业实现合约销售收入307亿元，尽管同比略有增长，但仅完成了当年销售目标的85%。2012年，公司对产品线做出调整后，当年销售额达460.97亿元，超出年度目标40%，不仅巩固了在福建市场的“老大”地位，在长三角市场所占市场份额也明显扩大。

分析人士表示，当前房地产业兼并整合形势加剧，房企也迎来攻城略地的好时机。与高端产品相比，刚需产品“以量取胜”，无疑是企业攻占区域市场的“利器”。