对于一些地方政府而言，推动城市综合体的发展，可用商住综合体地块的进账来弥补眼下土地财政的亏空，并避免房地产投资增速过快下降。而且，不论最终经营效果如何，项目一旦开动，就足以拉动地区GDP。

而为何开发商也热衷于城市综合体。“我们做城市综合体，一半资金是自有的，一半资金来自银行贷款。对于这样的项目，银行是支持的。”上海一家知名商业地产开发商告诉记者。目前这家公司运营一个位于上海郊县的城市综合体项目。根据记者调查，该项目土地成本加建安成本共计20亿元左右，其中住宅项目已经开售，共计可回收资金7亿元。如果一半启动资金来自银行贷款，那么对于开发商来说，10亿元自有资金中有7亿元可以短期回笼，资金杠杆率之高可见一斑。

据了解，这家商业地产商下一个城市综合体项目已经落户昆山。而记者查阅昆山土地出让信息时发现，今年以来，昆山数十幅出让地块中，几乎没有纯住宅项目，工业、商业、商住综合等成为主要类型。

上海鸿毅投资有限公司董事总经理张毅鸿告诉记者，受房地产宏观调控影响，纯住宅用地运作难度较大，一是销售可能遇到限购影响，二是开发阶段的贷款无法解决。而商住项目就不同了，除了银行可以给予贷款支持外，政府还可能因为对当地税收的更多拉动而给予一定补贴。又因为商业综合体项目中配备了一定比例的住宅，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此完成了借道融资的全过程。除此之外，开发商也可能通过商业用地来建“类住宅”，即所谓酒店式公寓，虽然产权只有50年，但因为不被限购，也成为目前大量房地产企业选择的产品类型。

更为严重的是，商业地产需要完整的运营模式，开发商至少要有自己的核心经营载体，现在很多开发商面对商业地产根本不知道如何运营。另外，中国的融资环境等各方面的支持还不健全，不具备做大量商业地产的运营条件。

同质化严重风险剧增

“目前很多地方的商业供应面积都严重过剩，未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来，让开发商和买铺的投资者亏钱。”中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，“短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二、三线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。”

此外，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在一些商业地产项目大量重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。任何一个野蛮生长的产业，都会经历不断复制，产业调整，而后走上健康发展的路子。现在的本土商业地产，仍处于复制阶段，但在业内人士的眼里，距离调整已经不远。