存在巨大创新空间

值得注意的是，海外融资日渐成为一些房企特别是龙头和中型房企融资的重要渠道。有业内人士认为，对于其商业地产而言，RETIs是最适合融资的渠道，不仅融资成本低，而且海外市场金融产品更匹配商业物业融资，但目前仅香港资本市场有相关的渠道。

“汇贤房托、越秀房托等上市企业都是目前REITs的资金来源,通过发行相关金融产品实现商业地产的融资；而内地并无推出REITs的时间表，无论哪种渠道对商业地产而言都显得水土不服，这也是为何企业蜂拥前往香港融资的原因所在。”上述业内人士表示。

业内分析人士认为，内地房地产信托在份额限制、公募上市、可流通的二级市场、将当年90%以上的收益进行分配等方面存在缺陷。这也成为监管层和信托公司作出更多实践创新的地方。

具体来看，在份额限制方面，2004年银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》规定信托公司可以发行不受份额限制的房地产集合信托计划，但实践中发行的房地产信托小额份额（300万元以下份额）仍受50人限制。在公募方面，《暂行规定》没有禁止信托公司不受份额限制房地产集合信托计划的宣传和推介，但绝大部分房地产信托仍采用私募方式。在可流通的二级市场方面，一方面面临单位份额金额较大，转让确有困难；另一方面也存在在哪里上市、以及如何公允定价的问题。

而将房地产项目当年90%以上收益进行分配，是国际上房地产信托投资基金的通行做法，国内大部分房地产信托只约定给投资人9%-12%的固定收益。“目前通行的房地产信托在给到投资者固定收益之后，浮动收益部分由信托公司和开发商分成，这导致项目风险过度集中信托公司，事实上让信托公司背负了 刚性兑付 的责任。当然投资人会担心一旦收益浮动，信托公司或开发商出于各种动机有可能隐藏利润，但如此一来却可能影响该产品的后续融资，长远的融资人在一个完全竞争的市场这么做成本高昂。”新浪仓石研究总监庄正说。