东星集团遗产烫手:融众蹊跷再诉购铺无效

来源:地产中国网 2013-05-09 09:18:00

一起民事诉讼纠纷,在裁定后3年都未能执行完成,更蹊跷的是,在经过了二审裁定后,原告还以同样的理由,再起诉被告。

2013年3月,武汉光谷国际广场5楼的20多位业主先后接到一张传票,案由则是商品房销售合同纠纷。将他们告上法庭的正是光谷国际广场的开发商——湖北东盛房地产有限公司(下称东盛公司),对方起诉理由是,欲解除与业主之间的商品房买卖合同。

“这是我们第二次接收传票,案由与第一次相同。”5月7日,业主黄华表示,该案在2010年年底就被二审裁定了,按相关法律规定,不应再被立案。而从裁定结果出炉至今,已历时3年左右,“但我们的产权证至今无法办理,房子却已被开发商拿去商业经营了。”

东盛公司控股股东融众集团董事长谢小青称,项目前任股东是东星集团,当初遗留了诸多纠纷,公司逐步进行处理,这部分业主购买的面积在整个项目中占比不到10%,如果不完善处理,将影响光谷国际广场的统一经营,而最初业主与原东盛公司签订的合同,有视为无效的理由。

曾经的股东

在融众接盘之前,光谷国际广场被称为光谷中心花园,其开发商东盛公司的控股股东则是东星集团,旗下东星航空名噪一时。

2004年,东星集团旗下子公司东盛公司拿下这一地块,随后按节奏进行房地产开发,项目名当时被叫做光谷中心花园。东星曾计划将其打造成光谷区域新地标,规划中包括一个大型购物广场。

但一路激进的东星航空却开始遭遇资金链的困扰。从2006年开始,为了弥补东星航空的资金需求,时任东星集团董事长的兰世立将光谷中心花园的建设资金抽离,项目进展缓慢。

或许是为了尽可能多的争取现金流,兰世立还曾想过将这个规划为地下2层和地上5层的购物广场项目,尽可能多的拆零出售。

作为主管部门,东湖高新区房管局没有批准,此后双方经过沟通,东盛公司被允许将地下一楼和五楼拆零出售,为此,东湖高新区房管局还曾在项目现场贴出一张可证明此事的公告。

光谷中心花园交房日期也一拖再拖。2009年,东星航空宣告破产,这一项目也正式宣告停工,成为武汉市最大的烂尾楼。

2008年7月7日,东星集团与融众集团两次以股权抵押约定,东星集团以集团及兰世立个人名下的湖北东盛房地产有限公司的100%的股权抵押给融众集团,融众集团(或由其指定的单位和个人)分六次向东星集团提供3.15亿元的借款。该合同签定后,东星集团按合同将东盛100%的股权按融众集团的要求全部转到该集团的职员李军和杨嫚名下。

东星方面称,融众集团在支付了8000万元人民币的款项以后,余下的二亿三千多万元的款项一直没有支付。在谢小青的回应中,多次表示“兰世立整个过程都在撒谎”。

2013年 4月15日,东星起诉融众集团案在最高人民法院开庭审理。该案的代理律师陈有西指,“该合同名为股权转让,实质是抵押贷款。该合同既非意思的真实表示,也显失公平。” 融众集团方面则对媒体称,“相信法院的判决。”

融众接盘

2009年,融众集团对外通报,正式接盘光谷中心花园,并将项目名改为光谷国际广场。

“在东星掌舵时期,因需筹集资金,光谷国际广场的住宅、商业和写字楼的销售都有些混乱,甚至出现了一房多卖,”武汉本地知情人士指出,融众接手后,曾处理过多达上千单官司。不仅如此,此时,在光谷国际广场的对面,另一开发商打造的光谷步行街项目已开业运营,市场火爆程度被视为武汉商业地产经典案例。为此,融众对项目整体规划修改,武汉市国土资源局资料显示,其先后分两次将写字楼部分内部结构变更,商业裙楼层的层数也变为7层。融众还将原方案建筑外立面改为全玻璃幕墙,在总建筑面积和容积率不变的情况下,将首层平面商业做出部分调整。

规划更改后,光谷国际广场开发节奏变为:一期开发大型综合商业购物中心、甲级写字楼和住宅,二期则开发中高档商业购物广场及五星级酒店,总投资将达22亿元,其中包括诉讼处理费用。

“融众集团将经营街道口群光广场团队邀请过来,重新运营光谷国际广场的商业部分。”本地知情人士指出,在商业地产项目的操盘中,关键在于项目后期运营,开发商自持物业比重越大,越利于整体盘活这个项目。思路调整后,光谷国际广场于2012年2月正式开业。

“项目都已开业,出钱购买商铺的业主的产权却仍然无着落。”黄华表示,2010年1月,项目就已具备交房条件,但开发商至今未交房,且已将业主的商铺进行整体规划运营,对业主支付的仅有延迟交房的违约金。

意外的传票

2013年3月初,黄华看到家里的信箱里,放着一张从武汉市洪山区法院寄过来的传票。2006年10月,她以每平方米9450元的单价购买了时称光谷中心花园A幢5楼的商铺,总建筑面积达166.91平方米,总价为157.73万元。按当时的合同规定,这个项目应于2007年6月28日前交房。

“此后经历烂尾、股东变更等各种纠纷后,项目直到开业投入使用后,都未能给我们交房。”黄华回忆,东盛公司以要求解除合同为由,对业主进行起诉。此后洪山区法院受理后,一审裁定东盛败诉,东盛上诉进入到二审环节后,又主动撤诉,法院裁定维持一审原判。按规定,二审裁定后,东盛公司应执行裁定结果,但半年执行期满,仍无结果。

黄华指出,融众最初接手时,曾召集业主到华中科技大学一个礼堂与业主协商,希望原价回购商铺,若业主同意回购,开发商当年将给业主支付50%的房款,剩余50%房款2年后再支付。融众提出的另一方案则是,将部分5楼的业主等面积置换到项目的负一楼,部分业主同意和解,但仍有20多个业主表示拒绝。

此后经过法院介入裁定,二审裁定期满之后,融众第二次与业主们正式公开协商。“当时融众评估后确定以每平方米为1.7万元价格,回购商铺,而另一方案则是将业主统一等面积置换到光谷国际广场5楼东区。”黄华回忆,但这一提议仍被业主们拒绝。黄华认为,商铺评估价格并不合理,“最初购买商铺时,光谷国际广场商铺和写字楼均价比例分别是约2.5:1,而评估时两业态的均价比例变成约1.42:1,我们无法接受。”在项目整体来看,未接受回购业主大部分购买了靠南区商铺,东边区域商场位置相对较差,“若换铺我们应换靠南区商铺。”

对此,谢小青坦言,剩余部分业主所购买商铺的面积只有一千多平方米,在整个项目中占比不大,若整体回购有利于开发商进行整体统一运营。其提交给法院的起诉书中内容也显示,在融众接手之前,东星为筹集资金,擅自违规对当时A幢2-5层分割成面积大小不一的商铺拆零销售,当时出售时就不合规,合同应视为无效。

再次起诉

2011年5月,生效判决进入执行程序后,东盛公司仍然起诉业主。

根据2012年修改前的《民事诉讼法》第111条规定:对判决、裁定已经发生法律效力的案件,当事人又起诉的,告知原告按照申诉处理。据此,法院不能立案受理对此类起诉。2011年5月30日,洪山区法院裁定中止诉讼。

“但此后,我们去东湖高新区房管局办理两证得知,仍然无法办理。”黄华指,该局以开发商未办理初始登记为由,称暂时无法业主办理产权证。

2012年6月,洪山区法院给东湖高新区房管局发过一封《协助执行通知书》,要求对这部分业主办理商品房产权登记备案。

东湖高新区房管局给业主们出示一张告知函,函中内容指出,已对业主办理了产权登记备案,但注明“本文仅供了解备案信息,无其他用途。”此后,东湖高新区房管局称会协助业主跟东盛公司谈判,而该案还处于审理过程中,需要等待。

与此同时,东盛公司却向法院提起第二次起诉,欲再度争取合同无效。今年3月,洪山区法院再次给业主发来一张传票,而案由则仍与此前相同,即商品房买卖合同纠纷。

一位长期关注本案的律师表示,《合同法》九十四条规定的合同解除权,是赋予合同当事人中的守约一方依法采取包括解除合同在内的适当措施防止损失的扩大;而在本案例中,东盛属于恶意违约方,以此为由要求解除合同显然于法无据。

目前为止,接到传票业主中,仅有一位确定了开庭日期,但目前已延期。(来源:21世纪经济报道)

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