近期，随着楼市调控的不断深入，房地产市场正经历着新一轮调整。中新网房产频道梳理发现，随着调控政策的不断细化，不少房企已经或正在调整和完善产品结构，保利、招商、华远等房企纷纷加大商业地产项目的投入。为此，业内人士认为，在楼市调控不断发力的情况下，住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，部分城市出现了商业地产泡沫化倾向。

楼市调控持续发力 多房企加速商业地产转型

据悉，在楼市调控背景下，伴随着住宅市场的新一轮调整，保利、招商、华远等房企纷纷增加商业项目的投入。因为没有楼市限购、限贷、限价政策的束缚，商业地产再次成为地产商转型的目标。

全球购物中心开发量达历史高位 中国占“半壁江山”

世邦魏理仕（CBRE）最新的研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3200万平方米，同比增长15%，达历史最高水平。购物中心开发主要集中在新兴市场，中国在建购物中心面积以1680万平方米占全球的一半以上。

其中，中国七个城市位列全球十大最活跃购物中心开发市场，其中成都约290万平方米，天津约210万平方米，紧随其后的沈阳、重庆、武汉、广州和杭州，这些城市都将在未来三年交付达100万平方米以上的购物中心。

商业地产“变数很大” 进新场“如同赌博”

这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今，已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。

然而，“避风港”并非风平浪静，更不等同于赚钱。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%~5%，高的达到7%。而相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业，八成以上亏损。

张江说，品牌商选址“不是求名就是求利”，要么跟相关的大牌在一起，要么选择销量好的铺面。他说，目前整个消费市场不如前两年，品牌商扩店动力不足，但许多省市的商业综合体却越来越多，随着供应增大、竞争加剧，品牌商挑选的余地大了，有时同样的地段可以拿到更优惠的价格，同样的价格，有时则可以拿到更好的位置。

这种“甲方”的角色转变，虽然让张江感到欣慰，但他也认为，商业地产供应剧增，反而对公司经营提出了挑战。

“一下子就能火的场子越来越少，消费不景气，加上一下子多了太多商场，人流就被分流了，而大家都知道，原本电商也分走了一部分客流。”张江说，“现在这么多场子可以选择，我们却没有这么多精力进入那么多场子，关键是老场子还好说，人流看得到，品牌能做多少销量也看得到，但新场还是有风险的。”

商业地产转型路漫漫 开发商更爱复制黏贴

不过，相较于探索创新及转型的这些成本高昂的商业地产模式，“大佬们”更青睐于另一条更为快捷的赚钱之路：将成功案例直接搬到二三线城市去。

“目前商业地产重镇已经从一线城市转向二三线城市。毕竟相较于北上广较为激烈的市场，二三线城市的商业地产业态还稍显单一，开发商发展空间较大。”武汉搜房网高级分析师亚麻分析，“直接复制一线城市成功的案例意味着更低的成本和更大的成功几率。”

数据显示，未来十年内，以二三线为主的中国50个新兴主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼。“二三线城市零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。”亚麻称。

二线城市隐现商业地产泡沫

商业地产以不限购的“卖点”成为投资者和企业追捧的“香饽饽”。无论是新近转行的家居巨头还是原本专注于住宅开发的房企都跃跃欲试。然而业内人士指出，商业地产对资金和运营能力的要求都非常高，并且目前库存较大，存在同质竞争，贸然进入可能会有风险。

今年全国土地的高溢价均出现在商业地块中。2012年最后一天，北京通州梨园一幅住宅混合商业用地，吸引了9家企业竞争，最终以491%的高溢价率成交。

在上海，2012年6月也曾出现过商业地块成交溢价率超过400%的情况。嘉定新城D10-24商业地块以17500万元的总价成交，折合楼板价16063元/平方米，溢价率435%，成为上海今年最高溢价率的地块。

部分城市商业地产空置率渐上升 约55%增量在中西部

在住宅房地产市场受宏观调控因素影响的背景下，多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年，包括万科（专题阅读）、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产，再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀，甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空楼”现象。多位业内人士表示，在发展城镇化的背景下，部分房企提前布局商业地产，但由于经营与消费力的不足，我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升，已经出现过剩态势。因此，应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

济南华强广场老业主“赔大了” 北侧外街铺空荡荡

曾经被描述前景无限美好的“商铺化公寓”，如今的“钱”途惨淡。华强广场1000多户老业主正遭受着出租困难、房价下跌、出售困难等投资瓶颈，而开发商为尽快甩货推出返租的促销政策，让老业主心感不平。有业主细算，按目前价格计算，老业主投资一年时间损失高达十余万元。

万科加大商业地产开发比重 房企“豪赌”复合战略

作为一个开发商，如果在岁末年初的各种行业聚会上，不提上几句商业地产或者产业园区，共聚的同业多少会认为你的企业缺乏远见。因为在这一年里，有多少住宅以外的业务增长，几乎将决定一家房地产开发企业的生命力。

就在2013年的隆冬，在潜行试探了多年之后，万科在北京低调地组建了集团商用管理部，毛大庆成为分管此项业务的高级副总裁。出人意料的是，万科总裁郁亮出现在成立仪式的现场，在此之前由集团总裁出席一个部门设立仪式，在万科还绝少有类似的先例。

一直视专业化为铁律的万科，在这一战略上，并非是“孤独者”。包括远洋地产、华润置业等房地产开发企业，都已经开始向商用地产业务转型；而在2012年实现超过行业平均增速增长的北大资源集团、华夏幸福基业、鸿坤地产等，则将产业园区作为了业务的新增长点。

任志强借商业地产突围 调控自持物业比例仍难扩大

“华远正加大力度推动集团层面的商业地产业务。”3月31日，华远地产相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前华远在青岛、西安均有商业整体推出，而通州的这一商业项目也将以写字楼及中高端购物中心为主。谈及项目未来的持有情况，该人士表示，目前具体的方案还未确定，但应该会有部分散售，部分自持。