存货730亿大户型过半
“融资的目的,不外乎是要做大。”薛建雄分析。
2011年,招商局走到了新十年征程元年。地产业务是慢还是快,这个问题抛给了彼时的管理层。当年的2月份,招商地产原董事长孙承铭晋升招商局副总裁,招商地产原总经理林少斌替代其职位。上任后的林少斌就提出了新构想,2020年,招商地产的销售额目标是1000亿元,重回行业一线阵营。
公司这两年一个明显加速的表现,反映在拿地上。公司财报显示,2012年招商地产通过合作、收购等多种方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等11个城市新增18个项目,获取项目资源391万平方米,耗费土地款157亿元。
尽管销售总额在行业10名开外,但招商地产的拿地面积跻身行业前四名。时代周报记者分别统计了几家房企的拿地金额,在2012年万科拿地耗资378.21亿元,保利地产耗资353.2亿元,中海地产耗资175.35亿元。其中,招商地产拿地额占比销售额为43%,远高于万科的29%和中海地产的22%,略低于保利地产的44%。
激进的拿地策略在2013年得到了延续。数据显示,2013年前几个月,招商地产分别获得大连、昆明、镇江和苏州4个项目,合计建筑面积为84万平方米,合计土地款为22亿元。刘宁透露,2013年公司拿地金额约为200亿元,这意味着招商地产拿地支付占销售额比重将进一步上升。
不过大规模的拿地,也在一定程度上推高了招商地产的负债率,同时存货也急剧上升。
截至2012年末,招商地产的存货已达736.37亿元,同比大幅增长43.15%;负债率也上升3.5个百分点至73.03%。
如果说公司所面临的资金缺口问题,日后可以一定程度上依靠东力实业这个海外融资平台而弥补的话,那么巨额存货问题,却很可能成为招商地产新十年征程中难以绕过的绊脚石。
事实上,在去年销售363亿元的基础上,招商地产今年提出了仅400亿元的销售目标。然而,这个看似保守的目标,在招商地产总经理贺建亚看来却还是存在压力。
今年4月10日,贺建亚在招商地产2012年度股东大会上表示,400亿元的目标客观上来讲还是存在挑战和压力。“经过两年的调整,公司目前的产品结构还是不够均衡,大户型产品占比超过1/3,”贺建亚坦承。
“由于项目建设进度等原因,招商地产大户型、高端产品占比偏多在今年集中体现。公司今年可售货量中144平方米以上的大户型产品面积占比超过50%,高于过去两年;其中高端产品也比较高,据测算,别墅等高总价产品可售货值约220亿元,占比约3成,给去化带来一定压力。”中投证券分析师李少明称。而根据申银万国证券的统计,正是大户型产品去化慢,2012年末招商地产的现房存货已大幅增加88.6亿元至112.9亿元。
刘宁此前曾表示,公司会采取与小户型不同的销售策略,以保障大户型产品的去化速度。不过对于时代周报记者提出的大户型产品让利的说法,刘宁予以否认。她称,现在大户型产品销售还比较正常,因此还没有制定特别的销售策略。像去年那样的大规模促销的计划,今年还没有。(来源:时代周报)
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