注资项目投资者不买账

4月24日晚间，在停牌两天后，招商地产宣布拟将全资子公司香港瑞嘉投资旗下4家控股公司的股权及相关债权注入去年收购的东力实业。

公告显示，这4家公司持有分布于广州、佛山、重庆和南京四所城市的8个房地产项目，总建筑面积538.1万平方米，截至去年底可售面积323.4万平方米，以高端住宅和商业综合体为主。

招商提出的对价方案包括以1.61港元/股的转股价直接发行61.8亿港元永久存续可换股证券；折算发行新股38.4万股，发行价不低于1.61港元/股。一旦注资完成，东力实业将摇身变为一家拥有近50亿元人民币净资产规模的房地产企业。

在此之前，东力实业还是一家以电子产品为主营业务的香港公司，其2012年业绩亏损，净资产为-8.61万元。去年5月，招商地产以1.99亿港元收购东力实业7.498亿股股份，占其全部已发行股本的70.18%。

事实上，对于东力实业，此前外界更多的是猜测招商会将旗下的优质商业地产项目注入，并进而为今后商业地产分拆上市做准备。

不过在国信证券研究员区瑞明看来，商业地产目前在招商地产业务中的占比较小，且商业地产具有运作周期长、回报期长、资金沉淀大等特点，这将影响到东力实业在规模方面的成长速度。相反，住宅周转快，对资本利用率高，将东力打造成为住宅开发平台，能最大限度地发挥平台效率。

不过，资本市场的反应却并不尽如人意。从4月25日注资以来，东力实业一路下跌，在此前短短4个交易日内股值就曾缩水超过25%。

“股价下跌，表明投资者对注资的那些项目还并不愿意买账。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析，注入资产值只是账面上的东西，招商地产主要想做大香港资产包，注资过去的不少项目是当年买的高价地做出来的高端产品。但值得注意的是，资产虽大，却并不算优秀，在调控环境下变现能力差。现在香港投资者已经非常成熟，大家关注的是注入的资产能否带来较高的现金流和盈利。

以本次注资体量最大的重庆长嘉汇为例，时代周报记者拿到的第三方销售数据显示，在长嘉汇开盘至今的15个月时间里，仅售出693套房源，回笼现金约12.5亿元。招商地产2012年年报数据也显示，长嘉汇一期去年预售率仅达3.88%。这个速度跟万科、绿城、恒大等国内跑量的开发商来说，慢了一半以上。而同样注资南京雍华府在未开盘的时候，就已计提7200万元存货跌价准备。

“另外，东力实业还面临新股上市的复杂程序，审核将比资产重组严格得多，是否能通过港交所审批尚不确定，这也会令不少投资人犹豫或选择离开，”薛建雄称。

事实上，东力实业在公告中也明确表示，由于招商地产此次注入资产距收购东力实业时间未满24个月，依香港联交所相关条例将构成反收购，将被视作首次上市。而根据事态的最新进展，东力实业已于5月3日向联交所提交了新上市申请。

“等不及24个月了，一方面是因为公司有充分的资源准备，另一方面这也是公司战略发展的需要。”招商地产财务总监黄培坤在日前的股东大会上如是表示。

不过在盛富资本和盛诺金地产基金总裁黄立冲等业内人士看来，花较高的代价持有，却又迫切选择按新上市方式处理，这样的案例在内地十年都难得一遇，这其实说明招商地产当初的收购是没有经过深思熟虑的，很多国内公司对于买壳、资本注入并不懂行，刚买了壳就急着注入资产，不做好准备和规划，最终只能用更复杂的过程换来并不大的融资量。如果注入资产失败，所涉及的费用是一种严重的浪费。

对此，招商地产董秘刘宁仅表示，从去年收购东力实业开始，公司就在做这方面的准备，“一个壳如果不利用，维系起来每年的成本也不低，把资产注入后，也能把公司的品牌做起来。”据她向时代周报记者介绍，香港联交所和内地证监会一样，审核的时间可长可短，估计最快的话，在6月底就能开股东大会。