刘戈:征收土地增值税会影响市场预期
现在实际的效果相当于在营业税里加了一到两个百分点,也就是说不同的税制设置,实际上它想达到的功能是不一样的。本来这样的一个税制设置,它想炒地皮,一直在地价上面的收益,那么如果现在你变成了一个营业税,再加上一个百分点,就起不到这样的作用。本来现在如果有了土地增值税,那么最后你挣的钱不多,因为到最后,增值的这部分钱大部分用来交税了,所以你可能没有这样的一个动力,而现在没有,这个税已经预交了,那么之后可能在房子、地价上涨的时候,我不一定着急地去把我的房子卖掉,我可以捂盘,那么这样它就会影响市场的供应量,那么最后也会影响市场的预期,最后对房价产生影响。
2007年1月16号,税务总局187号文件公布的时候,第二天股市所有房地产上市企业平均下跌了9%。也就是说市场对于这样的一个税制要是真的执行了以后,它的解读是正确的,而且影响是非常大的。到最后大家一看,原来是虚晃一枪。因为地方政府相对而言,如下房价涨的比较快的地方,就是说当一些房地产企业有更多的利润留在他这个地方的时候,那么他可以让这个行业有快速的繁荣发展,而对于那些缺这个税源的地方来说,相对而言,他先预收上一部分钱,赶紧能够让他来花,所以对于不同地方的政府来说,心态是不一样的。
马光远:征收土地增值税 首先影响的是地方政府的利益
有些项目是这样的,就是因为执法的时候,我们仅仅执了一步,执法执到一半以后,最后成一个半拉子工程以后,别人就知道你不会有第二步。也就是说警察在抓小偷的话,仅仅喊了一声,再没有跟上去,那么对小偷来讲,他就不会跑。所以现在我们看到,很多汇算清缴的时候,很多项目完了以后,要么项目没了,有些关门儿了,有些项目完了之后,人家人间蒸发了。你根本不会去汇算清缴,所以李劲松发现了。这个数字现在大家讲,这是一个大窟窿。事实上这仅仅是一个小窟窿,大窟窿在什么地方?大窟窿就在于你没有去做第二步,造成的这么大的税收没有上交,有多少钱?我们可以简单算一下一个大体的数字。比如说去年是六万四亿的销售额,那么房地产行业的利润差不多仍然在30%左右。按照我们现在这种要进行汇算清缴的话,按这30%到60%的税率去计算,简单讲一句话,增值税的总体税额应该到4000亿到5000亿。但是实际上如果按照2%,就是现在我们把它满打满算,假设按照销售额的2%去算的话,仅仅才是1000多亿,流失的税额在3000多亿。这个数字我认为是了不得。
因为对地方政府来讲,他主要是把地卖出去,把地卖个高价。但是如果你征收土地增值税的话,对整个房地产市场有很大的抑制作用,那么首先影响是地方政府的一个利益。所以在这种情况下,那么地方政府的选择也是很聪明的,开发商的选择也是很聪明的。那么最后我们看到的,就是明明规定的很高的税制,对于抑制土地市场、房地产市场非常有利的税制最后化于无形。
刘桓:应当增加房产的增值税 而不应当用土地增值税去征收它
1994年出台的土地增值税并不是对房地产开发商去设置的一个税种,它是土地增值税种,所以我们建议应当增加一个房产的增值税。而不应当用土地增值税去征收它。在这税没出台之前,我觉得对房地产开发企业,应当根据房地产不同开发时期,实事求是地去核定征收水平。税法暂时不能改的话,预征率是可以改的,目前咱们国家规定,凡是豪宅、高档房,就人为地认为房地产开发有20%的增值水平。按照这个水平每年预交,当开发商经济情况很好的时候,可能不止20%利润水平。如果开发商遇到经济情况不好的时候,它恐怕达不到20%。我认为一方面企业应该尽可能完成政府预征的税收指标,有关部门也应该实事求是地去调整预征水平,以适应目前经济发展情况。
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