万科接手凯德地安门项目 售价或超10万元/平

来源:地产中国网 2013-05-08 13:30:00

地产中国网讯 在北京四环内土地资源稀缺的当下,万科于近期收购了凯德位于故宫边上的高端项目“御府77”。万科简报披露,该项目地价款总额6.92亿元,总建筑面积约1.4万平米,收购成本超过4.94万元/平方米。

虽然实际占地面积仅0.4万平米,但由于该项目地处京城核心区,其珍贵的资源稀缺性仍然引起业界广泛关注。丽兹行营销总监陈隽认为,按照近5万元/平米的地价,加上后期改造、装修的成本,该项目未来售价至少在10万元/平米之上。

万科、凯德各取所需

原“御府77”项目位于地安门区域,东至北河沿大街,西至嵩祝院西巷,南至沙滩北街,北至嵩祝院,优越的地理位置不可复制。此次收购完成后,万科持有该项目90%的权益,另一家投资公司,北京弘华伟业投资有限公司则持有剩下的10%。

万科集团副总裁毛大庆就此表示,这次收购是投资公司主动找到万科万科北京认为各方面条件比较合适,最终促成了这笔交易。

万科北京公司方面则回应称,目前北京招拍挂市场拿地价格很贵,现场竞拍疯狂,而万科一直坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”原则,类似地安门这种高端项目地块,万科很难在一级市场获得。此次在三级市场收购,也是对价格进行理性分析后的结果。

地产中国网通过多方了解,凯德方面对这次交易也较为满意。公开资料显示,凯德因该项目转让所获得的利润为4600万新币,折合人民币2.3亿元,资金回笼后,凯德将用于寻找其他的土地和并购机会。

有熟悉凯德的知情人士透露,该项目最早也是凯德从其他开发商手中收购得来,由于地处京城中心位置,涉及到周边居民生活,所以施工进程一直比较慢,以致于许多年过去仍未推货。目前,凯德在北京的住宅项目虽然属于断供状态,但由于“御府77”尚处于毛坯房与装修的中间状态,因此觉得价格合适就卖掉了。

另有分析人士指出,凯德本身就是一个地产资本运作的公司,他们在北京、上海很多项目都是运作到一定阶段进行转让,且该公司有相关退出机制,这次交易在凯德应属于正常的资产配置。

或与万科大都会操盘方式相似

与项目所在地的稀缺性相比,万科收购后对于该项目的重新定位同样备受业界关注。毛大庆对此表示,由于这个项目凯德已经搭建完主体结构,万科很难再做大范围改造,基本会延续之前的定位,但目前具体方案还未确定。

据本网了解,事实上当初万科转让大都会项目的时候,也曾经想将原项目推平自己改造,但是因为规划部门不同意,万科只能在原工程的基础上改造、拆建,对项目结构进行加固。但最终计算下来,其成本并不比重建更低。

丽兹行营销总监陈隽认为,从“御府77”这个地块本身属性来看,跟万科大都会非常相似。而这种会所性质的豪宅,在装修成本上会非常高,装修标准每平米至少要在两万元以上。因此,从售价上来看,按照其近5万元/平米的地价,加上后期改造、装修的成本,其未来的售价将至少在10万元/平米之上,“即便该项目周边大都是四合院和文物古迹,缺乏市场参照,但应该不会低于这个价格。”

此外,陈隽预计,万科对这个项目的操盘方式很可能会参照万科大都会,即建成七八层的会所性质的豪宅。只是因为所处圈层不同,万科大都会偏商务住宅,御府未来的客群则可能偏向收藏界。

(注:余钟斌、王莉对本文亦有贡献)

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