黄浦江畔董家渡地块囤地十年，泛海建设究竟是有心囤地，还是无力开发?市中心旧区开发，平衡各方利益考验着开发者。

“从2002年到现在，这块地已经囤了十一年了。”家住王家嘴角街的居民马思指着眼前残破的楼房和拆迁废墟，告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)。

王家嘴角街，属于上海黄浦区(原南市区)的董家渡10号地块(以下简称10号地块)，为泛海建设“泛海国际公寓”项目。同在泛海建设旗下的，还有董家渡12、14号地块。

马思告诉《东地产》，经过十一年拆迁，整个10号地块现在还剩100多户居民未搬，董家渡12、14号地块甚至未启动拆迁。

“开发商没钱开发，只想囤地卖钱!”对于10号地块的现状，马思无奈地表示。

而就在4月17日，泛海建设发布公告，“为推动上海市董家渡聚居区10号、12号、14号地块的开发建设，公司控股子公司通海建设有限公司向中国农业银行股份有限公司上海虹口支行申请金额为人民币12亿元的贷款。”

公告同时指出，该笔贷款期限为3年，款项用于上海董家渡10号地块项目建设，将以上海市董家渡聚居区10号地块土地使用权抵押，并由公司提供连带责任保证。

十一年只打两个桩基

根据泛海建设官网资料，“泛海国际公寓”位于上海市黄浦区董家渡地区，西至中华路，南起王家码头路，北至紫霞路，东至南仓街(王家嘴角街)。建设用地面积约为4.4公顷，总建筑面积为15万平米。计划修建八栋高档住宅楼，一栋商业楼以及两层地下车库、会所等设施。

泛海建设2012年年报则指出，10号地块于2011年10月正式动工。报告期内，泛海国际公寓一期8、9号楼进行了桩基工程施工。

而12、14号地块“属于旧城改造项目，无需缴纳土地出让金，但须在动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证。”“按照公司计划，10号地块拆迁完成后，公司即启动12号、14号地块拆迁工作。”

《东地产》在项目现场看到，10号地块仅有中华路沿街的部分面积被围墙围起，里面竖有几台打桩机，但站在围墙外无法听见内部的大型机器运作。围墙上没有任何企业标示，甚至没有施工铭牌。

围墙外的区域，则有不少已被拆迁的废墟、拆迁到一半的楼房框架和一些临时搭起的简易屋棚。废墟中除了裸露的钢筋、大小不一的碎石材等，还堆了不少生活垃圾，引来了苍蝇和数十只流浪狗，空气中夹杂着食物腐败的气息和尿腥味，卫生状况堪忧。10号地块剩余100多户居民的房屋便分布于此。

地价飞速上涨

公开资料显示解，董家渡是黄浦区动迁和旧城改造的最大地块，原隶属南市区，后被合并至黄浦区。随着上海的市中心的土地逐渐稀少，靠近黄浦江的出色地理位置使得董家渡地区的价值逐渐被一些开发商所挖掘。紧邻10号地块的华润外滩九里、绿城黄浦湾等楼盘的价格甚至已超过10万元/平方米，二手房价格也在5万元/平方米左右。

事实上，华润外滩九里和绿城黄浦湾这两个项目的土地，和泛海国际公寓项目的土地是同时获得的。

2002年5月，光彩集团(泛海集团前身)、华润置地和华浙集团同时确定参与董家渡地区的旧区改造项目，其中，华润置地共获60230平方米土地兴建住宅项目，光彩集团共获120000平方米土地，华浙集团共获65780平方米土地。

其中，华润的进度最快，“上海滩花园”于2005年便开盘，“外滩九里”则于2009年11月开盘。

华浙旗下董家渡的项目公司，上海华浙外滩置业公司则于2005年被绿城收购。09年8月，绿城黄浦湾开盘。

相比之下，泛海的项目则有些“难产”，10号地块至今只完成了8号楼和9号楼的桩基，甚至有不少房屋未拆迁。

有关10号地块的进度为何如此缓慢，《东地产》致电泛海建设询问，公共事务中心相关负责人告诉《东地产》，可参考公司官方网站上对有关董家渡项目问题的回复。

泛海建设官网显示：“上海董家渡10#、12#、14#地块属于旧城改造项目，拆迁工作量较大，情况也比较复杂。为加快推进董家渡项目开发建设，尽快取得突破性进展，公司目前正在集中优势力量推进10#地块的拆迁工作，暂未启动12#、14#地块拆迁。”

开发成本日渐上涨

10年时间并未开发，在地价上涨的同时，泛海建设的开发成本也在迅速上升。如何平衡开发者与原居住民的利益考验着开发商。

居民卫全告诉《东地产》，开发商给出的条件过低。

“我们家一共3口人，现在住的房子有80平方米。最主要是地段好，生活、交通、看病都很方便。开发商给我们的第一种选择是3750块钱一个平方，这是2002年启动拆迁时的补偿标准;第二种选择是一个户口45万元。这点钱让在上海没办法买房子，更何况现在旁边的新房都超过10万一个平方了，用之前的标准补偿我们不合理。”卫全告诉《东地产》。

《东地产》采用两种选择中价格较高的一种方式进行了简单估算，按每个户口45万元计，卫全一家三口能得到135万元的补偿金。若是想购买一套90平方米两房，则单价必须控制在1.5万元/平方米以内。而这样的单价，目前在上海只能买到嘉定新城和南汇一些板块的楼盘。对于住惯了市中心的居民来说，有些难以接受。

卫全表示，第三种选择是动迁安置房，均远在航头、北桥等地，交通极为不方便。“我们这里大多都是老人，住在那么远的地方，看病、买菜都不方便。我们的孩子也都刚工作没什么积蓄，搬到那里上下班交通费又贵，还要花几个小时在路上。”

开发商被指资金紧张

由于长期间不开发，关于泛海建设是否遇到资金问题的猜测也在坊间不断传出。

对此，泛海建设公共事务中心相关负责人则予以了否认。“从公司年报来看，公司净利润同比增长203%;从公司一季报来看，公司净利润同比增长581%;显示公司的运营情况良好。目前，公司的各个项目正在按整体计划有序开展。公司一贯秉承稳健的经营战略，合理把控项目开发节奏，积极拓展融资渠道，降低融资成本，充分保证包括上海项目在内的公司所有项目开发所需资金。”

该负责人还表示，“网络上存在较多关于我公司上海项目的传言，实际情况应根据我公司的官方公告为准，以免内容失实，误导公众和投资者。”

近年来，有关泛海建设“资金紧张”、“缺钱囤地”、“大笔信托融资”、“贷款挪用别处”的报道和猜测并不少见。

在董家渡10号地块上，泛海建设也通过了多种渠道进行了融资。

2007年1月，泛海建设向银行贷款24亿元用于10号地块的建设，贷款期限从2007年初起为期1年。4月，动迁组进入10号地块。6月，张贴“10号地块将于2008年6月30日拆迁完毕”的公告。

同年9月，泛海旗下项目公司通海负责人在接受采访时表示，“拆迁工作目前已经完成了70%，今年有望达到85%，明年5月份可以全部完成。”并表示“公司将按照‘边拆边建边销售’的原则推进，争取在2009年形成收益。”

2009年，该项目未如约“形成收益”。

2010年1月，泛海建设公告宣布，将引入中诚信托有限责任公司的资金参与上海董家渡项目的项目公司通海建设的增资，增资款即是用于董家渡项目开发。“本次股权融资完成后，通海建设的注册资本将由15亿元增加至25亿元。”

2011年8月，由于在约定期内，通海建设及董家渡项目未能全部完成与中诚信托合同约定的业绩考核指标，泛海建设决定，按义务根据此前合同约定的“转让价格不超过11.4亿元”受让中诚信托持有的通海建设40%的股权。

同期，泛海建设以93023.00万元的价格将37.21%的股权转让给四川信托有限公司，同时其自持62.79%股权。

2012年年报显示，泛海建设再次转让了注册资本的10.79%股权给四川信托有限公司。截止2012年12月31日，泛海建设集团货币出资130,000万元，占注册资本52%;四川信托出资120,000万元，占注册资本48%。

泛海建设同时指出，“中诚信托和四川信托在本次交易中能够确保获取定额的投资收益，基本不承担风险，也不享有超过定额收益之外的利益，且实质上不参与通海建设经营管理。故公司认为，中诚信托和四川信托对通海建设的投资实质上为一项债权，在合并财务报表中将其作为借款处理。”

年报还显示，董家渡聚居区10、12、14号地块预计竣工时间为2015年7月，预计投资总额123亿。

2013年4月，泛海建设向中国农业银行股份有限公司上海虹口支行申请了金额为人民币12亿元的贷款，用于董家渡10、12、14号地块的开发。

对于泛海建设拆迁停滞的原因，卫全、马思等均直指开发商意在“囤地转手”。

早先曾有居民在接受媒体采访时表示，原先10号地块大概有2000户居民，2002年至2003年迁走了约1000户，之后10号地块的居民基本就没怎么动过。

泛海建设2006年年报显示，“根据本公司与上海市黄埔区房屋土地管理局签订的《上海市国有土地使用权出让合同》，本公司受让黄埔区董家渡聚居区10#、12#、14#号地块，出让金合计109,369,240.00元，上海市黄浦区房屋土地管理局同意本公司根据沪建城(2001)第0068号文及沪房地资安(2002)502号文的有关规定免缴上述地块的土地使用权出让金，获得上述地块70年的土地使用权。”

也就是说，泛海建设在获取10、12、14号地块时所支出的土地出让金为0。

十年后的今天，外滩的房价飞速上涨，10号地块的土地价值自然不言而喻，若是转手将产生几十亿的收益。

融创集团一位内部人士向《东地产》透露，2012年时公司曾与泛海建设洽谈收购董家渡地块事宜，但最终因对方开价过高而搁浅。

对于该信息，通海建设上述负责人则表示，“关于董家渡项目土地转让的传闻，我公司未曾听说。”

此外，泛海建设旗下“王家墩中央商务区”、“北京东风乡地块”等均被指“囤地多年未开发”。

无论事情的真相如何，泛海建设在董家渡地块等项目上的表现，已经影响了资本市场对其的评价。

中信建投的一份研究报告指出，选择持有物业对公司资金的长期周转是较大的考验，12年末净负债率超过160%。预计未来公司在土地市场上的投资仍然将保持谨慎，,公司在13年提出加速开发，未来能否较快地化资源为利润仍然是关键。公司项目资源属性较强，但也沉淀了较多的成本，公司连续几年来经营性现金流为负，而实际上公司并未获取更多的项目，在原有项目运营方面公司周转效率并不高，因此公司的净负债率连年攀高。

开发考验智慧

“现在这样的情况，拖下去其实对双方都不利。”一位业内人士向《东地产》坦言，“房价上涨，居民肯定会需要更多的钱来买房，拆迁成本也更高，开发商则更拆不起。”

另有不愿具名的分析师对《东地产》指出，项目开工和负债率是相互作用的，越不开工资金越不周转，负债率就越高。“对于拆迁问题产生的不开工，开发商其实也很无奈。”

事实上，近年来，市中心一些涉及拆迁的项目的进展均十分缓慢。房价越来越高导致拆迁成本上涨，开发商一旦缺乏足够的资金，便只能与拆迁户僵持，而僵持的时间越长，房价还会继续上涨，动迁基地也越来越偏僻。

瑞安房地产也遭遇了“拆迁之痛”。瑞安在上海市中心的两个项目，太平桥116号地块和瑞虹新城，同样因拆迁而进度缓慢，并给公司带来了较大的资金压力。

2012年半年报显示，上海瑞虹新城第3号、9号、2号、10号地块截至2012年6月30日的拆迁完成比例为84%、82%、76%、77%。年报则显示，截至2012年12月31日，上述几幅地块的拆迁完成比例为92%、83%、76%、77%，与年中相比几乎毫无进展。同时，截止2012年12月31日，公司现金及银行存款合计为人民币88.63亿元，负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率为70%。

另一方面，对于被拆迁的居民来说，留下更是一种无奈，甚至会有不少安全方面的担忧。

卫全表示，留下的100多户居民并非人们想象中那种“狮子大开口”的“钉子户”。“有后路的，早都搬走了，大家年纪都不小了，谁会喜欢这样折腾呢?就是因为没有去处，才不得不守在这里。我们的要求并不高，如果拆迁补偿款足够我们在这里周围买一套二手房，够买老公房低一点的楼层就够了，让我们自己稍微贴一点也行。但如果是现在这样方案，我们怎么生存?”

确实，市中心旧区开发，牵涉到方方面面的难题，对于开发商来说，并非简单的做好一个地产项目那么简单，而是需要平衡各方面的利益，泛海建设的董家渡项目，还有很长的路要走。