算盘尽处

受到金融危机洗礼，数以百万计美国人的信贷记录千疮百孔，申请不到楼宇按揭，但总得有瓦遮头，买不到楼自然要租。参考数字是：美国自置物业比率今年首季处于65％水平，为1995年第三季以来最低。

黑石等资金雄厚的投资者算过账，在楼价低的地区扫入包括大量“银主盘”（即断供被拍卖的楼盘）在内的住宅，翻新后在市场放租，回报丰厚之余，还有望于楼市日后回升中赚价。路透社最近在一篇特稿中提到，黑石等私募基金买入一套10万美元的房屋放租，每年回报可达14％至27％（视乎股东资金与低息贷款如何分配）！

美国楼市突然冒出一批昔日对住宅市场不感兴趣的“不速之客”，那等于说，分析当地楼市何去何从，不能对私募基金的动向视而不见。此等机构投资者在美国各地扫入以万计的住宅，与内地买家近年积极在港置业，令香港楼价升势火上添油，不无共通之处。

这中间当然也有分别：内地买家占香港物业成交比例逐渐攀升，发生于楼价离底已远的日子；私募基金扫入住宅，却出现于美国楼价跌至谷底之时。

从用家的角度出发，热钱四窜加上内地资金推波助澜，令有意买楼的香港人置业能力远远追不上楼价升势，“上车”越来越困难。

美国的情况则是，当地人好不容易花了几年时间整顿财政，满以为可以一尝（或再尝）做业主的滋味，哪知横里杀出个程咬金，在“银主盘”拍卖场以至私人放售楼盘领域，见价即追见盘便扫；私募基金财雄势大，一如许多内地豪客在港置业般，打工仔凭什么跟他们争？

然而，内地和香港投资者是否应跟黑石炒美国楼，老毕认为要考虑两个因素：第一，私募基金扫货推高楼价，意味着租金回报已不如初入市时有吸引力。以机构投资者钟情的几个市场，包括凤凰城、南加州部分地区、亚特兰大和佛罗里达州某些市场为例，买后放租回报非但明显下降，租金的绝对值亦面对下调压力。此般皆因投资者过去一年在全美扫入的近六万套房屋，近半仍未能找到租客所致。

第二，买后放租策略若无法继续为私募基金提供理想回报，阁下认为投资者变炒家、趁有价有市沽出物业套现离场机会大，还是耐心等候页岩气革命产生“移民红利”、放眼极长线的可能性高？

关于以上第二点，路透社的特稿提供了一些佐证。去年，私募基金Oaktree Capital向美国房地产投资公司Carrington注资4.5亿美元，参与后者的“银主盘”收购计划。

按照Carrington的内部评估，以三年为投资期，部分城市的住宅物业每年租金回报可达25％。实情却是，Carrington的预测跟真正回报相差甚远，Oaktree眼见“货不对版”，正在部署撤资。类似事例远不止此，反映狂扫住宅放租这个算盘，已不像先前般随打随响，找买家接货、饱食远扬的机构投资者，势必陆续有来。

施瓦茨曼满肚子主意，黑石集团2007年上市，谁像交学费那样接下第一根火棒？内地豪客频呼美国楼便宜，岂非正中私募下怀？（来源：21世纪经济报道）