业内称土地近似评估价偏低

“500多亩，按200万元亩算，也该值10多亿元。”获知铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元，前述铸信现场工作人员也表示出了惊讶。

记者了解到，水井坊所在地块位于郫县规划的北部新城，也是郫县正着力打造的“天府逸城”土地一级整理范围内，虽然目前周边在售楼盘不多，房地产开发还处于起步阶段，但存在较大的发展潜力。

成都思源经纪研究中心总监孔祥虎认为，该宗地所在板块属于郫县新兴板块，随着中信蜀都新城的逐步开发完毕，宗地所在的区域将是未来郫县城区房地产市场发展的新方向。

因此，有一些成都房地产业界人士分析得出，其土地当前市场近似评估价值或近10亿元。

孔祥虎指出，根据思源经纪相关监测数据显示，区域周边最高价为华宇集团2010年获取、现为“华宇天府花城”的地块，华宇当年拿地成本是460万元亩，楼面地价1725元平方米，2012~2013年，该片区的土地实际成交均价约为300万元~320万元亩。

成都锐理数据平台顾问部项目经理易孝军也做了一个假设，以上述水井坊项目宗地按535亩、最后铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元来计算，得出土地资产的近似评估价格约为126万元亩，实际上铸信收购的并非仅仅包括土地资产，“相比周边土地估算市值，其土地资产的近似评估价格相对偏低。”

对于聚锦公司的资产评估，水井坊在相应公告中称，截至2012年12月31日，其资产总额账面价值5.79亿元，评估价值6.76亿元，评估增值0.97亿元，增值率16.76%。“资产主要为存货产品（拟开发的土地）。”

相应公告指出，聚锦公司评估增值全部为流动资产评估增值，“流动资产增值主要是因为存货（开发成本）评估增值，资产评估增值的主要原因是由于企业取得时间较早成本较低，而本次评估对郫县土地市场情况进行了详尽调查，充分考虑了郫县土地市场价值因素以及郫县基准地价上调等综合因素的影响，评估增值是合理的。”

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，水井坊或涉以低价出售地产项目，显示出企业在其他方面的需求关联。“铸信董事长曾永江，之前以战略投资者身份参与全兴集团，现在又以低价收购水井坊房地产项目，一方面说明铸信集团看好该地产项目，另一方面或许也显示出二者之间存在一定的利益关联。”

昨日，铸信地产办公室相关人士向记者回应称，铸信投标的价格，高于前期评估价，而之所以有了这一价值，在于该宗地的自身条件，“地块位置比较偏，周围的整体规划也还没有出来，房地产开发所需的基础设施也不具备，加之在郫县房地产开发滞后的城北，铸信接盘开发，后期还需要投入更多的资金。”

而张宗俊指出，关于地块的评估价格，公司请了第三方国内较为权威的地产机构做了评估，形成的最后价格也是基于土地实际所面的一些状况得出的。在得知记者寻找业内人士给出的10亿元的评估价格之后，他坦言：“可能外界并不太清楚该宗地块的实际复杂性。＂在他看来，一些第三方在并不了解详细的情况下简单评估，可能跟真实情况相去甚远。