销售不利“中央生态居住区”或梦碎

中信新城入市2年来，项目几乎没有涨过价，三期项目受困于政府行政限价，或继续保本入市

在目前北京的房地产市场，2年时间里几乎没有涨过价的项目绝对可以说是“大熊猫”级别的产品。不过这个“大熊猫”不是说项目有多珍贵，而是说这种项目少之又少，尤其是地段、位置都不差的产品。

要知道，仅从去年下半年到今年“国五条”细则执行前的3月底，北京不少二手房的价格已经翻了一番，五环附近的新盘项目也至少有三成的涨幅。

而这种“不涨价”项目的典型代表就是中信地产2010年拿下的北京总价地王，位于东南五环外南海子郊野公园东北侧中信新城项目。

不过，虽然项目从开盘到现在，几乎就没有涨过价，但其头两期推出的千套房源，至今仍有几十套大户型尚未销售出去。这种情况下，中信新城的三期项目仍然打算在今年6月份开盘，且最小户型为140平方米的三居，让人不得不担心其销售的情况。

而中信地产内部人士也向记者表示，由于前期项目尚未售罄，三期项目的蓄客工作也基本没有展开。

连拿高价“地王”

2010年3月15日，中信地产旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮的激烈竞价，以52.4亿元的总价，击败保利、金融街等多家央企开发商，成功拿下了大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，溢价率高达103%，并成为当时北京的总价地王。

挂牌资料显示，该项目（即中信新城）位于五环外的亦庄板块，东至三海子东路，南至凉水河一街，西至三海子三号路，北至三海子五号路。项目占地33.02万平方米，总建筑面积39.12万平方米，楼面价达1.3万元/平方米。不过，由于项目包含10万平方米保障房(8万平方米限价房和2万平方米公租房)，其商品房部分折合楼面价近1.8万元/平方米，而在当时，项目周边二手房均价仅1.3万元/平方米。同时，大兴区2010年的平均地价也仅为8050元/平方米。

当时就有市场人士指出，即使按照均价1.3万元/平方米计算，算上建安、资金等成本，中信新城也要卖到2.3万元/平方米才不亏本。

联达机构董事长杨少锋也向记者表示，房地产的各种税费要占到整个项目售价的15%左右，营销成本占到2%-3%左右，管理成本3%左右，资金成本10%左右，再加上4000元/平方米的建安成本，楼面价1.3万元/平方米的项目至少要卖到2.5万元/平方米才能保本。要是按1.8万元/平方米计算，不卖3万元/平方米就根本别想赚钱。

同时，按照中信新城目前的销售均价2.45万元/平方米计算，其土地成本已经占到了售价的近六成，在北京所有地王项目中位列榜首。

不过，即使超出平均地价2倍也未能让中信新城勇当地王的脚步停止。2010年12月27日，中信地产又以22.69亿元的总价竞得了与中信新城项目相隔不远的亦庄新城X1-3地块，楼面价同样达到了1.8万元/平米。该地块规划建筑面积12.6万平米，容积率在1左右。中信地产在此开发的项目为中信府誉墅，产品为联排别墅。