销售不利“中央生态居住区”或梦碎

中信新城入市2年来，项目几乎没有涨过价，三期项目受困于政府行政限价，或继续保本入市

在目前北京的房地产市场，2年时间里几乎没有涨过价的项目绝对可以说是“大熊猫”级别的产品。不过这个“大熊猫”不是说项目有多珍贵，而是说这种项目少之又少，尤其是地段、位置都不差的产品。

要知道，仅从去年下半年到今年“国五条”细则执行前的3月底，北京不少二手房的价格已经翻了一番，五环附近的新盘项目也至少有三成的涨幅。

而这种“不涨价”项目的典型代表就是中信地产2010年拿下的北京总价地王，位于东南五环外南海子郊野公园东北侧中信新城项目。

不过，虽然项目从开盘到现在，几乎就没有涨过价，但其头两期推出的千套房源，至今仍有几十套大户型尚未销售出去。这种情况下，中信新城的三期项目仍然打算在今年6月份开盘，且最小户型为140平方米的三居，让人不得不担心其销售的情况。

而中信地产内部人士也向记者表示，由于前期项目尚未售罄，三期项目的蓄客工作也基本没有展开。

连拿高价“地王”

2010年3月15日，中信地产旗下的北京中信新城房地产有限公司经过64轮的激烈竞价，以52.4亿元的总价，击败保利、金融街等多家央企开发商，成功拿下了大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，溢价率高达103%，并成为当时北京的总价地王。

挂牌资料显示，该项目（即中信新城）位于五环外的亦庄板块，东至三海子东路，南至凉水河一街，西至三海子三号路，北至三海子五号路。项目占地33.02万平方米，总建筑面积39.12万平方米，楼面价达1.3万元/平方米。不过，由于项目包含10万平方米保障房(8万平方米限价房和2万平方米公租房)，其商品房部分折合楼面价近1.8万元/平方米，而在当时，项目周边二手房均价仅1.3万元/平方米。同时，大兴区2010年的平均地价也仅为8050元/平方米。

当时就有市场人士指出，即使按照均价1.3万元/平方米计算，算上建安、资金等成本，中信新城也要卖到2.3万元/平方米才不亏本。

联达机构董事长杨少锋也向记者表示，房地产的各种税费要占到整个项目售价的15%左右，营销成本占到2%-3%左右，管理成本3%左右，资金成本10%左右，再加上4000元/平方米的建安成本，楼面价1.3万元/平方米的项目至少要卖到2.5万元/平方米才能保本。要是按1.8万元/平方米计算，不卖3万元/平方米就根本别想赚钱。

同时，按照中信新城目前的销售均价2.45万元/平方米计算，其土地成本已经占到了售价的近六成，在北京所有地王项目中位列榜首。

不过，即使超出平均地价2倍也未能让中信新城勇当地王的脚步停止。2010年12月27日，中信地产又以22.69亿元的总价竞得了与中信新城项目相隔不远的亦庄新城X1-3地块，楼面价同样达到了1.8万元/平米。该地块规划建筑面积12.6万平米，容积率在1左右。中信地产在此开发的项目为中信府誉墅，产品为联排别墅。

入市2年仍未售罄

而当时中信地产之所以连续的高价拿地，和其在亦庄的整体规划有很大关系。

据了解，包括X1-1B和X1-3地块在内，中信在亦庄新城该区域内共进行了5宗地块的一级开发工作，中信最初的设想是将这5宗地块全部揽入怀中，将其整体打造成为一个170万平方米体量的，集高档住宅、酒店、写字楼、商业、教育、医疗、公园于一体的“中央生态居住区”。因此，对于5宗地块中首先出让X1-1B和X1-3地块，中信地产势在必夺，最终不惜以超过周边“面包”的价格拿下了这两袋“面粉”。

同时，2009年与2010年宽松的货币政策刺激下的房价飙升，也让中信非常看好后期的市场。

不过，随着宏观政策的调整以及2011年1月26日房地产“限购、限贷”政策的出台，北京等城市房价飙升的态势被遏制，中信新城项目也随之因高地价陷入了尴尬的境地。

2011年6月30日，在拿地15个月后，中信新城的一期716套房源才正式入市，但15个月时间仍未让亦庄区域的房价达到中信预期的价格，而同时大量新盘也开始供应亦庄区域。2011年8月27日，中信新城二期又放出318套房源。

由于土地价格相对过高，因此中信新城在定价上几乎没有回旋的余地，尤其是在周边项目纷纷降价跑量的时候，中信新城也只能将自己的定价一挺到底。

2012年7月，记者统计中信新城的销售数据时就发现，自2011年6月30日发售以来，该项目累计售出519套住房，销售面积54734.44平方米，销售均价2.28万元/平方米。尤其是二期项目，由于以大户型为主，在入市已经有一年时间的情况下，其签约率仍不足三成。

即使是经历了去年下半年以来的楼市复苏行情，中信新城仍有几十套大户型住宅没有售出。

而记者在北京住建委的网站上也看到，中信新城（在住建委网站项目名为“中信悦海苑”）截至目前共推出了12栋住宅楼，但仅有1期的5号、10号和13号楼售罄，其余9栋均还有剩余房源未售出。

其售楼部的工作人员对《证券日报》记者称，“项目二期现在还有一部分尾房，2.45万元/平方米，不过最小的户型是170平方米的三居，也没有折扣。”

此外，由于项目销售颇不理想，中信新城在该区域随后的地块争夺中也显得力不从心。2012年9月，大兴区亦庄新城X1-1A组团B03R1-1地块和X1-1A组团B03R1-2地块正式出让，孙宏斌的融创中国携手保利地产，分别以10.6亿元、配建33000平米保障房和20.2亿元、配建68500平米保障房的出价成功竞得这两宗地块。除去保障房的面积，楼面价分别为1.44万元/平米和1.5万元/平米，溢价率分别为36.07%和36.39%。而如果以全部面积计算，两宗地块的楼面价均不足万元。

这也意味着，中信地产包揽其一级开发的全部X1地块已无可能，独自打造170万平方米“中央生态居住区”的设想也宣告终结。而此前中信地产高价抢下X1-1B和X1-3地块的行为，也就更让人感觉到有些得不偿失。这两个地块的总建筑面积为51万平方米，尚不及中信地产此前计划的三分之一。

三期项目或保本入市

虽然二期项目尚未售罄，但中信新城的三期项目却已是“蓄势待发”。

“三期项目可能6月份开盘，项目面积在140平方米至210平方米之间，暂定售价2.8万元/平方米。”中信新城的售楼部工作人员对记者表示。

不过，对于三期项目是否能够按计划入市，中信地产相关人士称目前尚不能确定。

他表示，中信新城30多栋住宅楼都已经建好，按之前的计划，三期项目确实是今年6月份就要入市，7月份就能入住的。但由于目前北京对新房价格的限制，2.8万元/平方米的价格还不知道建委那里能不能批下来。

由于中信新城全部房源均是以毛坯形式入市，因此，通过精装拆分，以毛坯房价格“报价”，实际售房时，再加上“高额”精装修费用的方式并不适用于中信新城项目。

同时，对于入市后几乎就没有涨过价，也没有折扣的中信新城来说，其他一些房企惯用的规避限价手段同样无效。

而这也意味着，如果中信新城三期项目2.8万元/平方米的售价不能被建委批准，那么公司很可能为了现金流考虑，以目前的售价入市，那么对于中信地产来说，这无异于白忙一场。

上述相关人士也称，不排除按低于计划价格入市的可能性，如果实在批不下来，三期项目也可能延缓入市。至于三期项目的蓄客情况，他表示之前还有部分尾房没有卖完，因此暂时还没有进行蓄客的工作。

同时，市场人士质疑，在尚有几十套大户型没有售出的情况下，继续推出140平方米至210平方米的改善性项目，不去争取刚需市场，显然不利于房屋的销售。

而这也让人不得不替其未来的销售情况担忧。（来源：证券日报）