在目前常见的养老项目中，有一类开发模式是专门建设综合型养老社区，另一类是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。在中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平看来，养老项目从性质上可分为居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，应该研究这些类型项目的占比以及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。针对开发商的行为，也要进行细分，对于完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，在形式上可售可赁，在土地供应也完全属于市场化供应；而另一类是准市场的行为，类似公租房性质，地方政府则必须提供一定的支持和政策倾斜。

根据民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》倡导的“以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”政策，北京清华同衡规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春建议，在传统居住区规划设计中适度比例安排包括适老化住宅、老年公寓、养老机构等功能模块，推进就地养老、在宅养老能够落地实施。

土地市场开闸

今年2月，一宗位于密云县溪翁庄镇、规划性质为R2二类居住用地、C53休疗养用地的经营性地块成交。据悉，该地块以招标形式出让，开标底价为4.47亿元，最终由中投发展以4.6亿元摘得，按规划建筑面积14.71万平方米计算，该地块楼面价约为3140元/平方米，略低于同期该区域成交的另一宗居住旅游用地。

记者查阅北京市土地整理储备中心历年成交记录，这是首宗规划为居住、休疗养性质的地块。

“我们可以探讨借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目”，叶剑平认为，但在目前养老地产的供地计划中，养老项目的比例仍然缺失。

清华大学建筑学院教授周燕珉认为，将养老设施纳入用地计划，使土地性质更加明确化，这对于养老项目的开发建设非常有利。近几年来，国家也出台了很多规范来支持养老设施的建设，比如编制新的国标《养老设施建筑设计规范》，颁布了针对社区日间照料中心和老年养护院的建设标准等等。但养老产业的成熟发展还需要许多政策和制度，例如社会福利制度、养老保障等的明晰化，企业的人才和团队建设也要同步跟上，因此在时间上不会太快。