近日，绿地借壳盛高置地（00337.HK）的消息仍在发酵。作为内地少有的仍未上市的龙头房企，绿地借壳赴港上市的筹谋将有助于打开海外融资渠道，满足其布局商业地产的资金需求。

同时，绿地在近期还加大了直营商业地产项目的力度，而这一发展计划也将增加绿地对资本市场融资的需求。上海卢湾绿地商业管理有限公司总经理林志昆在接受记者采访时表示，绿地已经分别在北京和上海成立了两家直营公司。“目前集团把商业地产的重心放在直营项目，希望探索出一些可供复制的经营模式。”

试水直营项目

绿地现在有五个直营项目，后面陆续会增加。未来绿地商业集团有三五十个直营的购物中心也很正常。

2012年11月26日，由绿地集团打造的海外滩·名品汇开业运营。据林志昆介绍，“海外滩·名品汇”项目总投资超过100亿元，是绿地集团在上海开发建设的第一个全程自主运营管理的商业地产项目。

“绿地商业地产业务的发展，已有七八年时间，但前期主要是帮助主力店招商，作为地产开发和商业地产经营的配套，现在开始做直营项目，都是试验和摸索。”林志昆告诉记者。

据了解，直营公司直接归属于绿地商业集团，有自己独立的财务和人事部门。除了上海卢湾绿地商业管理有限公司外，绿地集团在北京还有一家北京绿地商业管理有限公司，经营位于北京大兴的绿地缤纷城。该项目于2012年6月开业运营，是绿地集团在中国的首个自主持有的商业地产项目。

绿地控股集团执行副总裁张蕴在接受媒体采访时表示，“商业地产在集团整体布局将占据更重要的地位，从开发量来说未来商业地产项目的开发量将占总开发量的40%左右。”

林志昆认为，与散售商业地产相比，自持商业地产更着眼于中长期，通过精细化经营，以实现长期报酬。“绿地现在有五个直营项目，后面陆续会增加。未来绿地商业集团有三五十个直营的购物中心也很正常，在中国作为直营项目有三五十个可以称得上规模很大了，除了万达、宝龙在大规模扩张，其他都不多。”

在住宅市场遭遇政策打压、城市优质土地供应有限的背景下，对于开发商来说，增加商业地产自持比重，已经成为必然之举。

绿地集团董事长张玉良年初在接受媒体采访时表示，此前绿地开发的办公类商业都是以出售为主，未来也会增加持有物业的比例，这也利于商业项目的管理。

不仅是绿地在试水自持商业地产，SOHO中国、龙湖、远洋等多家房企，也都在大幅加码自持商业地产比重。SOHO中国董事长潘石屹去年就高调宣布公司将从商业地产销售模式转型为持有，未来将在北京和上海核心区持有商业物业150万平方米，这意味着SOHO中国将实现由散售向大规模自持的重大转型。

不过，业内人士对绿地运营商业地产的能力仍抱怀疑态度。“绿地从商业品牌的角度还没有建立，商业板块的经营都是初耕，并不精细。二线城市的商业项目能卖都卖，能租就租，并没有定位和主题。”

“做政府想做的事”

这两年，绿地集团商业地产开发量的占比，已经从此前的10%~20%调整到2012年的40%，2013年继续上调商业地产的比例达50%。

在住宅开发受到国家宏观调控的压力下，商业地产成为房企转型最现实的选择。

在全国布局、进入24个省60座城市发展的同时，绿地集团加速由单一型开发商向综合地产全程营运商的转型。年报显示，2012年，绿地集团房地产板块业务以1078亿元跃入千亿房企行列，全国排名仅次于万科。其中，商业地产的贡献占比超过40%。

从房企公开披露的信息看，目前在商业上“尝到甜头”的房企大多是以写字楼、商铺、公寓等销售为主，如绿地、保利、龙湖、金融街控股等房企都借此业绩大增，商业销售贡献分别占2012年总销售额的40%、14%、33%和45.8%。

商业地产的快速发展，成为绿地在行业内保持持续高速增长的重要筹码。

于上世纪90年代崛起于上海滩的绿地，一直走“红顶”路线，以承接政府公共项目为主，依靠政府的资源实现快速发展的道路。在商业地产开发上，绿地亦是如此。绿地先后投资开发了武汉绿地国际金融城、大连绿地中心、北京绿地中心等项目，形成“绿地中心”“绿地中央广场”“绿地缤纷城”等主打品牌。

绿地集团在商业地产发展模式上有自己的特色。在零售商业部分，绿地正尝试“订单式商业地产”的“万达模式”，并希望将其在全国复制；而在办公楼部分，绿地集团更倾向于打造超高层建筑“绿地中心”，使其成为当地的地标，契合地方政府的需求。

“目前全国300米以上的地标性建筑，有50%是由绿地集团投资建造，而世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3座，武汉绿地中心，高度为606米，是中国第二、世界第三的高楼；南京·绿地中心以450米位列世界第七高，超高层建筑已成为绿地集团的专利。”张玉良告诉记者，绿地中心已陆续进入竣工期。

在中国商业地产联盟副会长王永平看来，超过100米的超高层建筑，开发成本和后期物业成本很高，从商业角度来讲，一般开发商都不愿意开发，但从地方政府角度来讲，超高层地标建筑、五星级酒店则代表着城市的形象和招商环境，绿地集团有国企背景，了解地方政府的心思，“做政府想做的事”成了政企合作的模式。在这种模式之下，低价拿地、获得银行融资从而助推了绿地快速扩张。

以南京绿地中心为例，据业内人士估算，该项目最初拿地时，楼面价是1000多元/平方米，建造成本大约是1.5万元/平方米。2011年，绿地中心的写字楼平均售价为3.5万元/平方米。

张玉良介绍，“这两年，绿地集团内部房地产调整的比值很大，其中商业地产开发量的占比，已经从此前的10%~20%调整到2012年的40%，2013年继续上调商业地产的比例达50%，布局重点从一线城市，直至三四线城市。”据了解，目前绿地商业地产待建面积4500万平方米，2000万平方米的在建量，已经建成的3000万平方米。

“商业地产与住宅的运营完全不同，住宅属于快进快出，能较快收回资金，而商业地产需要长期持有，做商业地产越多资金链就会受到越大影响。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示。

毫无疑问，绿地向商业地产转型的步伐加大，也进一步加速了其拆分上市的进程。4月20日，香港媒体援引市场消息称，有意“买壳”盛高置地的是上海龙头房企绿地集团。

张玉良对收购的事情并未否认，只是对记者表示：“因有规定，现在不便回答。”事实上，早在今年1月，张玉良就曾明确表示，绿地计划2013年完成分拆酒店集团和海外业务，通过借壳在香港上市，目前借壳标的已锁定。（来源：中国经营报）