未来或将移植美国模式做养老社区
地产中国网:您刚提到国内的养老地产存在很多不成熟的做法,您认为根源在哪里?
乔廷夫:主要原因,一是整个开发行业对于养老的模式没有清晰认知;二是解决不了融资问题;三是养老地产在短时间来看是一个只会投入没有回报的领域,有点类似于保障房。
但所有人都知道市场大,大家都尝试来做。
地产中国网:正如您所说,目前国内的养老地产虽然投资热度很高,但却是缺乏很好的模式。当代节能置业在国外做养老地产是怎么实践的?
乔廷夫:一年之前,我们就开始考察美国比较成熟的养老地产商业模式,我们认为美国模式未来更适合中国。
美国模式第一个问题是,养老公寓为什么会存在?我想这个可能有需求存在的,养老住宅最大的竞争对手是谁?在选择养老住宅产品的时候,客户最大竞争对手是他现在住的那套房,即便对于美国人来讲,他如果说选择到你这个养老社区里面来居住,他要放弃他原来居住的那套房子,不是简单那套房子,可能有20、30年美好幸福生活在那里,他要放弃所居住社区所有邻里关系然后搬到这儿,对于美国人来讲迈出这一步非常大。你需要在入住养老公寓之前交30万到120万美金的会费,交完就入住,每个月再交1000到5000美金不等的管理费,这个费用包括居住、餐饮的费用,基本上除了买衣服、日常用品之外其他都包括,百年之后95%会退还。所以对于大部分中等收入人群来讲,要能够支付会费就得把原来那套房子卖掉,拿这笔钱交会费,最后渡过余生。
基于此,必须要解决老人未来所有的后顾之忧,不是像目前中国养老地产主要是社区、有一些配套给老年人提供一些服务,不能那么简单。我们选择美国做养老地产,其实也是出于一个战略性安排,我们希望通过这个项目在较短时间内学到整套管理体系和运营规则,然后把经验带到国内,还可以借助美国的医疗优势,通过现代科技手段把美国目前最好的一些医疗设备在未来实践当中移植到国内来。
地产中国网:后期的养老产品会在北京做吗?
乔廷夫: 在北京、太原、中南我们都希望来做,现在可以做准备工作,但是还没到我们能够拿一个项目开始运行的程度,我们肯定要做有把握的事情,因为美国项目目前还处于前期阶段,还没有进行到其经验能够吸收和消化到内地项目的深度当中来,所以不会贸然做这个事。
地产中国网:目前集团在节能建筑上的发展状况如何?未来的发展规划是怎样的?
乔廷夫:过去五年里我们把MOMA的这套系统带到了长江以南,开发出了另外两个全新的产品线满庭春MOMA和御庭春MOMA.我们提出了两个观点:一是“五元”过冬,一年交五块钱基本上冬季供暖,达到16度;二是在夏天的时候可以提供辅助降温,此外在冬天和秋天还能提供24小时热水。2005年开始我们在澳洲有项目,2009年在加拿大温哥华建立一个项目,2012年年末又在在美国拿到地块做养老、科技、医疗、保健项目,这是过去五年时间做的工作。
现在集团一共包括三大区域公司:一个是国际区域公司,主要负责美国、加拿大和澳洲的项目,一个就是华北区域公司,还有一个是中南区域公司,就是刚提到的满庭春和御庭春两个产品线,目前已经在南昌、九江、长沙等城市都有分布。未来规划我们深入这几个城市,另外长江以南地区再拓展相应的二级城市和三级城市,其实更重要的是希望和那些已有一部分相关资源的同行来合作,因为我们还是觉得一个人做事肯定会面临很多挑战,如果能够强强联合,发展速度会更快,面临的挑战也会少很多。
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