地产中国网讯 4月26日，第一太平戴维斯近日发布第五期全球世界级城市房地产市场报告，再次对全球十大世界级城市的房地市场进行追踪调研。

本次报告关注的十大城市仍然是伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海和孟买。其中我们把伦敦、纽约、巴黎、悉尼、东京这五大城市归为成熟经济体，而将香港、莫斯科、新加坡、上海、孟买归为新兴经济体。

全球房地产需求发生转移

过去五年间，除成熟经济体外，一些亚洲城市成为新兴财富买家热门之选。过去四年间，对于全球顶尖城市的豪宅需求有增无减，许多区位的价格大幅上涨。而2013年或将迎来新的转折，许多富豪在主要城市已拥有房产，未来投资力度或有所减弱，或转移至其他区位。

报告显示，许多世界级城市的房地产市场走向趋稳，个别与政府调控相关。亚太区一些买家对美国市场兴趣渐增，而新的投资区域不仅着眼于中国、印度及新加坡；马来西亚、印度尼西亚及菲律宾的热度已现端倪。

第一太平戴维斯中国董事长刘德扬先生表示：“上海作为国际金融中心城市，房地产市场飞速发展，在新兴城市中极具代表性。目前，我们可以看到，中国的经济形势稳定，房地产市场仍处于上升阶段。政府对房地产市场的积极调控，将使内地市场进一步趋于健康和成熟。高端买家正重新回归上海市场进行评估和投资，因此，2013年上海房地产市场的表现依旧良好。”

商业和住宅物业成本受关注

办公楼及住宅物业成本是同诸多商业活动包括公司的建立、扩张和重新分配全球资源密切相关。

报告显示，香港依然在物业年支出成本中位列首位，约为孟买和上海的三倍。纽约位居第三。从国际标准来看，尽管纽约住宅价格不贵，但租金增长迅速，税费及租赁时产生的其他费用高企。物业总支出方法表明，新兴城市相对便宜。成熟经济体城市中，悉尼存在一定优势，其物业成本较低，利于吸引在太平洋区域扩张业务的公司。

总体而言，自2008年之后，物业支出总成本呈现多样化的趋势。孟买和纽约的创意产业办公楼实现逾20%的增长，而新加坡和东京的总成本则下降了20%。

办公楼的租金和租户支付的总租赁成本之间有显著差异。例如纽约，虽然一个创意公司支付的租金费用在十大城市中位列第五，但是考虑到税务、租赁费和服务费，其总支出费用则升至第二位。额外费用相当于租金费用的53%。伦敦的单位租金费用高企，对于一个小型金融公司（比如对冲基金），在伦敦最核心商业区梅菲尔的办公总支出在十大城市中排名第二，而小型创意公司的费用支出较低。与此相反，巴黎的金融公司办公支出相对便宜，全球排名第八，创意公司支付的总费用位列第三。同以往全球房地产市场排名一样，无论是金融公司还是创意公司，香港都是办公租赁总成本最高的城市。对于在核心商务区租赁办公楼的小型公司，香港的租赁总费用是十个城市平均费用的2.5倍，且是排名第二城市的近两倍。在十个世界级城市中，悉尼、上海和孟买的额外费用支出最低，而伦敦，纽约，莫斯科和新加坡的额外费用比重最高。

世界级城市中住房需求稳健

稳健的需求等同于稳定的租金回报租金增长是判断房屋潜在需求状况的一个重要指标。

总体而言，在这是十个世界级城市中，住房需求稳健。孟买的租金增长最为显著，香港、巴黎、新加坡、东京的高端物业市场动力已有所削弱。

另外，土地资源丰厚的新兴经济体城市，例如上海，随着市政基础建设扩张延伸，租金涨幅或不及土地资源紧张的同类城市，例如孟买和新加坡。

全球物业投资者的视线正逐步转向收益稳定的住宅资产，对买家而言，租金增长及回报率两大基本因素正扮演愈加重要的角色在各世界级城市中，如今的收益较七年前变动幅度更大。在2005年，新兴经济体和成熟经济体的大部分城市中，年租金毛收益率约为5.5%。而目前变动幅度则放宽至2.4%至6.4%大跨度区间内。由于热钱涌入中国和印度房地产市场，致使租金增长难与价格增长保持同步，因而导致许多新兴经济体的收益率明显下降。

顶级住宅市场涨幅惊人

在亿万富豪的集体推动下，核心区域的顶级居所价格已成倍增长。

新兴经济体表现明显优于美国、日本、澳大利亚和欧洲组成的成熟经济体。只有伦敦的顶级居所从成熟经济体中脱颖而出，自2005年起平均价格上涨107%。纽约同期增长了47%，而日本当前的豪宅价格仅比2005年高8%。

大宗商品价格上升，以及中国乃至亚洲新贵的日益涌现，使其顶级住宅市场涨幅惊人。新加坡和孟买的价格与2005年相比分别上涨了232%和176%。在2011年，香港深水湾道的一宗单价每平方尺8,200英镑（折合约13,100美元）的交易，创下成交总金额历史新高。法国新施加的税收政策对市场打击不小，巴黎顶级住宅市场价格在2012年下降8%，河滨区的顶级物业价格下跌逾10%。

但总体来说，顶级住宅市场依然表现稳定。成熟经济体的物业更被认为是财富的避险港。尤其在美国，市场普遍认为楼市复苏的时机已经成熟。