奥林匹克花园的一堵墙将洋房区与别墅区“隔离”。 南方日报记者 梁维春 摄

近日，有惠州奥林匹克花园奥龙湾业主袁朗（化名）向记者反映，他们购买了惠州奥林匹克花园的洋房，但最近听闻小区的别墅区与洋房区将被分割成两个区域，洋房业主不能随意到别墅区活动。

袁朗表示，当时买房就是看中了小区的整体环境，也根本不知道日后会被“隔离”，他对开发商的做法表达了不满，并担忧日后小区的绿化率与容积率问题。“仅把6栋洋房圈起来的话，活动空间太小了，容积率也没达到广告宣传的标准啊。”

现场走访洋房与别墅隔着围墙

袁朗告诉记者，奥龙湾业主集中反映的问题包括：奥龙湾与别墅区既然是同一个小区，为什么还要隔开？容积率怎么算，像宣传时说的1.5吗？隔开后奥龙湾的容积率恐怕远远高出1.5吧？这样做是不是对洋房业主不公平？听说其它的楼盘，像雅居乐白鹭湖、半山一号等都没这样做。奥龙湾里面的活动空间这么小，如果不能到奥林匹克花园前面活动，只能“龟缩在奥龙湾巴掌大的地方，岂不是把人憋死？”

还有业主表示，假如是要当作独立小区来管理，那么容积率、公摊、物业费标准就必须要按照独立的6栋高层洋房小区计算！管理费加公摊去到2.16元/平方米了，这是什么标准？圈进别墅卖广告算数据卖高价，又隔开别墅，连绿化和人行道路都不让使用，这是什么道理？

袁朗对记者说，如果日后真要隔开，那不等于买了一个只有6栋房子的高层？其实不少业主都是看中了奥林匹克花园的环境才来的，不然谁会到这么偏的地方买高层住？另外，容积率和公摊面积这些怎么算，大家都要一个合理的解释。

记者随后走访了奥龙湾现场，奥林匹克花园奥龙湾共由6栋洋房构成，一侧与别墅区仅一墙之隔，另一侧临近马路。目前，奥龙湾的6栋洋房仍在建设之中，有施工围蔽墙将洋房区与别墅区隔离。如果像业主所言日后将“隔离”，没有别墅区庞大的活动与绿化空间，那么奥龙湾这6栋洋房范围确实很小，甚至可以说是没有小区。

记者还询问工地的施工人员，他们表示围蔽墙未来应该会拆，至于两个区域是否会分开管理并不清楚。

开发商会考虑洋房别墅互通问题

记者昨日就此事询问了惠州奥林匹克花园总经理助理陈先生。陈先生告诉记者，作为成规模分期分区开发的大盘，参照同类物业管理的市场通行做法，奥林匹克小区的别墅区与洋房区肯定是实行分区管理的，惠州很多高档社区也都是这样做的。虽不会完全放开，但公司方面一定会考虑到互通问题，将会有一定的管理要求。具体的物业管理方案尚未确定。

陈先生表示，实行分区管理之后，洋房住户如果跟别墅区住户有血缘关系，可使用门禁卡出入。洋房住户也可以在一定的管理要求或时间约定内进入别墅区，具体的内容公司内部在讨论后再确定相应的物业管理方案，但总的原则是高层业主与原别墅住区有区分地管理。

对于别墅洋房隔开后奥龙湾容积率怎么算的问题，陈先生表示，虽然是同一个小区，但奥林匹克花园项目是实行分期分区开发模式，现开发的高层在地块上与前期开发的别墅产品相邻。但作为不同的物业形态，配套设施及人流车流设计均是不同并独立的。为满足资源共享需求，开发商也与物业公司沟通，考虑到建筑形态及配套、物业管理等的差异，高层与别墅虽区别门禁系统管理，但高层业主可按物业公司相关管理要求进入别墅区通行或散步休闲等。这也是市场成规模社区的通行作法。但奥林匹克花园会在分区管理的大原则上保持适当的灵活度，让业主尽可能资源共享。

奥林匹克花园的整体容积率是1.5，是总建筑面积与总占地面积的数量关系。奥龙湾是奥林匹克花园的一部分，除了享受别墅的低密度景区视野外，前面一直到东江边甚至对岸，都是无遮挡的，享受一线江景，且大部分户型南北通透。其他还有不少卖点，如与城市中心的距离，3万平方米的体育设施配套，将引进的名校资源等等。客观而言，奥龙湾是目前惠城市场上物超所值的物业，非常适宜居住。

对于业主提出其它的楼盘像雅居乐白鹭湖、半山一号等没有这样做的问题，陈先生表示，业主朋友提到的上述楼盘，都是实行分区管理的，大家可以去多了解市场。

律师说法

人为隔开既不公平也违反法律规定

广东衡仁律师事务所的韦世州介绍说，所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，即容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

按照开发商的说法，奥龙湾与奥林匹克花园是同属一个小区，而且整个小区的容积率在土地出让、规划报建等都是作为一个整体审批的，那意味着整个小区的业主都实际分摊着土地出让金及其他公共配套设施的费用，如开发商人为分割，将导致部分业主实际付出了代价，却享受不到应有的绿化、公共配套等权利。

根据物业管理条例的规定，一个物业区域内应当由一个物业企业实施物业服务管理，如果开发商为了照顾别墅区的业主以达到更好销售的目的，将原本属于同个物业区域的小区人为隔开管理，将会造成洋房其他住户容积率的增加，降低绿化率，造成其他业主生活居住舒适度的降低，这明显不公平，也违反法律的规定。