土地内定悬疑:土地招拍挂制度被疑沦为形式

来源:地产中国网 2013-04-27 10:20:00

在青岛胶州湾环湾路以南、女姑山以西,一大片枯萎的芦苇和绿色野草夹杂的平坦地块,一直从求实学院门口蔓延到海边的天际线,其中60万平方米土地,已落入青岛市政等数家单位的联合投资体手中。4月8日,在没有任何竞争对手的条件下,其以楼面价每平方米加价2元的14亿多元拍得。

在4月3日的竞拍报名当天,政府部门工作人员劝意向企业放弃报名,令土地内定说风生水起。土地交易中心工作人员更是在报名截止前的一小时内,还没办理完第一家参与竞拍企业的报名手续,期间还出现了参与竞拍企业的报名资料被人抢走。

放眼全国,类似涉嫌土地“内定”的事件不在少数,在广东、浙江、福建等省的万达广场、华润万象城等商业综合体项目,均被质疑为“量身定做”,符合竞买条件的也只有其一家企业,为了公平公正交易而设立的土地招拍挂制度,被质疑沦为“形式”。

无法参与竞拍

4月3日早晨7点,北京东亚新华投资有限公司(以下简称为“东亚新华”)开发拓展部的员工张明和李成,便来到了青岛市城阳区行政服务中心的大门口,参加当天举行的城阳区七宗土地竞拍报名。

虽然阳光明媚,但初春的海滨城市青岛,还是有点冷,微风吹来,站在大门口的张明和李成,不得不裹紧衣服,直到8点半,行政服务中心才开门办公。

当排在大门口最前面的张明和李成,冲上二楼国土局办事窗口时,已有20多人在窗口排队。国土局负责报名审核工作的宗明女士发给张明和李成9号牌进行排队,“有些人不是来报名的,有的是大叔大妈,还有的是村民打扮,每人手里拿着一份报纸”,李成说。

当张明向宗明询问是否可以先行给予保证金账号,方便公司将保证金打入该账户时,宗明表示,“绝不可能,必须要报名后才能给账号。”

上午10点半左右,城阳区流亭街道办负责土地管理、招商引资等工作的副主任方女士主动找张明谈话,表示该项目政府已和一家企业提前谈妥,承诺由其摘牌,土地招拍挂只是走流程而已,劝其放弃此次报名,参加其他地块的竞拍。

“你们为什么要拿260万/亩来拿这块地,这块地定的不就是160万/亩吗?你们付出这么大的代价,多出了100多万/亩,对他没好处,对你们也没好处,对我们政府也没好处,三方俱损,我不明白你们为什么要这样做呢?”方副主任说。

3月14日,青岛市国土局网站公告显示,7块地总占地面积约60万平方米,折合约900亩,按起拍总价14.33亿元计算,每亩地价恰约160万元。

穿着灰色大衣、戴着黑色边框眼镜的方副主任告诉张明,“因为别的公司承诺要给我们做很多配套,你现在多出了100万,把地价顶上去,这有什么意思呢?”

直到下午2点半,排在最前面的1号企业报名工作仍未完成,“他的材料是现场填的,一共7块地,要填很多材料”,4月16日,宗明对经济观察报记者说。

半个小时后,当张明去洗手间之际,正在排队的李成突然被人踩了一脚,当他弯腰提鞋时,右手中的报名资料便被身边的年轻小伙一把夺走了,“资料很厚,一共120多张,我们想参与其中的6块地竞拍,就需要6份资料,一份资料就有20多页。”

李成追逐资料时,行政服务大厅无任何安保人员帮助阻拦,李成一直追到河阳路上也未追上。“下午3点多,第一家企业的报名手续还没办完,我便开始收其他企业的报名资料,因为4点报名就要截止了。这时我才听他们说,材料被人抢了。”宗明说。

截至目前,该案仍未破获,4月15日,派出所办案民警纪警官表示,“我明天要去出差,下周调取监控录像查看”。

“量身定做”悬疑

由于资料被抢,东亚新华便无法报名参加竞拍,最终递交报名材料的企业,便一共剩下了8家,“我一共发了9个号”,宗明强调。

但是宗明的直属领导城阳区土地交易中心部门负责人崔蓬海有不同说法。4月15日上午,他向本报记者表示,“一共有9家意向企业递交了报名材料,其他8家都是因为材料不全等原因,没有达到竞买资格,最终符合竞买资格的只有一家。”

4月8日上午9点,城阳区流亭街道办位于胶州湾海边的7宗土地拍卖出让活动举行,竞拍只有一家,其中青岛政建投资集团有限公司和青岛广田市政工程有限公司,两公司出资比例为53%,而北京星河湾房地产开发有限公司比例为40%,其余7%分别为上海的两家公司占有,这是一个联合竞标体,青岛本地企业为大股东。

联合竞标体最终毫无悬念以14.36亿元的价格拿下这7块地,总建筑面积超过150万平方米,但平均楼面地价不到1000元/平方米,每平方米比起拍价高出2元,恰为青岛市国土局土地拍卖出让文件中规定的最小增加幅度。“这7块地的出让完全不存在提前内定的情况,我们城阳国土部门是严格按照国土资源部招拍挂的规定办理的出让手续,所有的环节都接受行政服务大厅、监察部门的监督,我们坚决反对内定的情况发生”,崔蓬海说,“而且我们并没有设定什么其他的竞买条件,只要求缴纳竞买保证金就行。”

3月14日发布的出让公告中,也并未设定其他竞买条件,“境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加,申请人可以单独申请,也可以联合申请”,但需要在4月3日下午4点前缴纳2.9亿元的竞买保证金。

崔蓬海透露,高达13亿多元的住宅用地土地出让金需要在一个月内付清,不到1亿元的商业地块土地出让金在两个月内付清。

“定做”遍地开花

而像青岛一样,针对具体项目为企业“量身定做”地块的现象,在全国其他各地也普遍出现,甚至在土地出让公告中设立严格的竞买条件,来确保地块最终被意向企业拿到。

去年7月底,温州一则土地出让公告引起媒体关注。公告显示,这幅挂牌起始价为8.3亿元、总出让面积150亩的地块,要求竞买人的控股方或其控股关联公司须为2012年度《财富》世界500强企业;竞买人的控股方或其控股关联公司在国内已建成单个项目不少于20万平方米都市综合体等。该项目被指为华润置地主打商业地产品牌的万象城落户温州“量身定做”,最终也被华润收入囊中。

同期,深圳出让的一宗建筑面积50万平方米的地块,也设置了类似严格竞买条件,符合要求的仅剩华润,该项目被指为华润万家总部“定做”。媒体报道,据不完全统计,2007年以来,全深圳市涉及定向出让的经营性地块已达45宗,建筑面积600万平方米,仅2010年一年时间,涉及定向出让的地块就多达14宗。

除此之外,招商地产(000024,股吧)、绿地万达等大型开发商,都成为地方政府为其“量身定做”地块的热门企业。“现在地方政府涉及到大的商业综合体、工业用地,基本上都是提前内定好的,招拍挂已经失去意义了”,社科院工业经济研究院研究员曹建海对本报记者说,“主要是地方政府急于引进这些企业”。

去年5月,东莞出让的一宗商住地块,要求申请人必须单独申请,竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上,持有并经营开业的五星级酒店不少于3家,并且要确保在四证办理完毕28个月内,商业中心、五星级酒店建成开业,还需再配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院,并由IMAX公司出具入驻意向函,万达成为其最终得主。

万达响遍全国的宣传口号是“一座万达广场,一个城市中心”。万达广场在长沙、南宁等多个城市的项目,均涉及提前内定。“很多城市要请他们,他们还要选择,如果不给优惠的条件,他们就不来,这也说明万达的品牌树立起来了,企业品牌树立起来以后,品牌价值的溢价就会很大。”中国房地产研究会副会长童悦仲对经济观察报记者说。

“国土资源部不允许设置竞买条件,所以我们没有设置其他条件”,崔蓬海说。国土资源部2007年颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中也明确规定,“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”

曹建海指出,“主要是因为国土部没有问责制,没有严格问责,所以提前内定的现象才会屡次出现。”他建议,地方政府至少应该引进具有同等实力的两三家企业,让他们竞拍,价高者得,这样就不会造成土地出让金的流失,对地方政府的财政收入贡献也更大。

社科院经济学博士马光远表示,“现在的问题是不公开透明,一旦公开透明了,竞争就会出现。”中国房地产研究会副会长童悦仲表示,“主要是地方政府就是瞄着这些企业去的,因为他们看到别的城市,引进以后很成功,就自己也想引进来,所以才会给出那么优惠的条件,提前内定好。”

双方的选择

以青岛本地企业加入为先导,带动全国知名企业的进场,可见地方政府颇费苦心。星河湾虽占小股,然而其品牌效应却是青岛看重的,尤其将配建超五星级酒店,“而且酒店会先开工建设,这会成为青岛的一个地标性建筑,对我们整个区域也是一个极大的带动”,流亭街道办副主任方女士称。

目前在胶州湾,已经落户的有卓越蔚蓝群岛、龙湖滟澜海岸、青特花溪地等项目,白沙湾板块将打造成为青岛新一线高端海景居住区。“就是俗话说的富人区,你想想山东的星河湾在青岛,而青岛星河湾在我们城阳区,星河湾能把这些富人带到我们这里来,那么他们的高消费就会留在我们城阳,而且说不定他们还会继续在我们城阳投资。”城阳区招商局副局长王文彦笑着说。

“我们要对整个我们区域负责,如果引进一个小企业,它没有实力,如果工程质量出现问题、拖欠工人工资等等,开发商三五年后拍拍屁股走人了,后面的问题还需要我们政府来解决,如果我们前期的审核不严,后续会很麻烦。”方副主任说。

除此之外,拿地三年后便将建成的星河湾,对青岛意味着更多,不光能提升城市形象,带动商圈发展,还能新增数量庞大的就业岗位,最重要的是为地方政府提供的税收更是相当可观,仅土地出让金就高达14亿元多,而这些都将直接转化为地方政府的政绩。“这对地方政府官员有着极大的好处,但长远来看对当地不一定有益。”曹建海称。

城阳区目前人口不到40万,尚难吸引大型的商业综合体项目,除宝龙城市广场外,并未有其他大型商业综合体项目,青岛的两个万达广场也并未落户城阳,“我们也非常希望万达来城阳”,王文彦说。主打高端住宅的星河湾、龙湖等知名开发商,便成为城阳区极力拉拢的对象,且普遍采用与青岛当地企业合作的模式。“龙湖等公司也在和我们当地一些企业合作”,方副主任说。童悦仲解释,“和当地企业合作,成本会比较低,而且当地企业的人脉也更广。”

在青岛选择星河湾的同时,星河湾也在选择青岛。方副主任透露,当时星河湾计划在青岛和大连选择一个城市落户,最终选择了青岛,因为青岛正在打造蓝色经济区,而且在星河湾的对面就是正在规划建设中的红岛新区,“将来是行政中心,市政府等部门也会搬过去”。

除优越的地理区位外,青岛的投资环境也吸引了星河湾,“我们的基础设施建设做的比较好,前期的道路、管道、通信等都先做好了,每年都要投入很大一笔钱完善这些硬件,你看我们的路都比较宽。”王文彦介绍。城阳区内有青岛流亭机场,为了飞行安全,楼房普遍不高,但道路普遍比较宽敞。

资料显示,2012年,青岛全年建设领域完成总投资超过1000亿元,完成道路整治66条,改造车行道60万平方米、人行道30万平方米、公交候车亭改造220处。

与此同时,青岛也在提升政府运营效率等软实力,城阳区政府、工商局、税务局、法院、公安局等各个政府部门都集中在一起,从一个部门坐出租前往其他部门的的费用都在起步价内。

“尤其是普通的工商注册、税务、环保、土地交易等各个部门都搬入了行政服务中心,办理什么手续就不用跑那么远,节省了很多时间成本。”王文彦说。4月8日举行的土地拍卖活动,就在行政服务中心举行,注册、查询工商档案也都可以在此办理。(来源:经济观察报

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