“做政府想做的事”

这两年，绿地集团商业地产开发量的占比，已经从此前的10%~20%调整到2012年的40%，2013年继续上调商业地产的比例达50%。

在住宅开发受到国家宏观调控的压力下，商业地产成为房企转型最现实的选择。

在全国布局、进入24个省60座城市发展的同时，绿地集团加速由单一型开发商向综合地产全程营运商的转型。年报显示，2012年，绿地集团房地产板块业务以1078亿元跃入千亿房企行列，全国排名仅次于万科。其中，商业地产的贡献占比超过40%。

从房企公开披露的信息看，目前在商业上“尝到甜头”的房企大多是以写字楼、商铺、公寓等销售为主，如绿地、保利、龙湖、金融街控股等房企都借此业绩大增，商业销售贡献分别占2012年总销售额的40%、14%、33%和45.8%。

商业地产的快速发展，成为绿地在行业内保持持续高速增长的重要筹码。

于上世纪90年代崛起于上海滩的绿地，一直走“红顶”路线，以承接政府公共项目为主，依靠政府的资源实现快速发展的道路。在商业地产开发上，绿地亦是如此。绿地先后投资开发了武汉绿地国际金融城、大连绿地中心、北京绿地中心等项目，形成“绿地中心”“绿地中央广场”“绿地缤纷城”等主打品牌。

绿地集团在商业地产发展模式上有自己的特色。在零售商业部分，绿地正尝试“订单式商业地产”的“万达模式”，并希望将其在全国复制；而在办公楼部分，绿地集团更倾向于打造超高层建筑“绿地中心”，使其成为当地的地标，契合地方政府的需求。

“目前全国300米以上的地标性建筑，有50%是由绿地集团投资建造，而世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3座，武汉绿地中心，高度为606米，是中国第二、世界第三的高楼；南京·绿地中心以450米位列世界第七高，超高层建筑已成为绿地集团的专利。”张玉良告诉记者，绿地中心已陆续进入竣工期。

在中国商业地产联盟副会长王永平看来，超过100米的超高层建筑，开发成本和后期物业成本很高，从商业角度来讲，一般开发商都不愿意开发，但从地方政府角度来讲，超高层地标建筑、五星级酒店则代表着城市的形象和招商环境，绿地集团有国企背景，了解地方政府的心思，“做政府想做的事”成了政企合作的模式。在这种模式之下，低价拿地、获得银行融资从而助推了绿地快速扩张。

以南京绿地中心为例，据业内人士估算，该项目最初拿地时，楼面价是1000多元/平方米，建造成本大约是1.5万元/平方米。2011年，绿地中心的写字楼平均售价为3.5万元/平方米。

张玉良介绍，“这两年，绿地集团内部房地产调整的比值很大，其中商业地产开发量的占比，已经从此前的10%~20%调整到2012年的40%，2013年继续上调商业地产的比例达50%，布局重点从一线城市，直至三四线城市。”据了解，目前绿地商业地产待建面积4500万平方米，2000万平方米的在建量，已经建成的3000万平方米。

“商业地产与住宅的运营完全不同，住宅属于快进快出，能较快收回资金，而商业地产需要长期持有，做商业地产越多资金链就会受到越大影响。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示。

毫无疑问，绿地向商业地产转型的步伐加大，也进一步加速了其拆分上市的进程。4月20日，香港媒体援引市场消息称，有意“买壳”盛高置地的是上海龙头房企绿地集团。

张玉良对收购的事情并未否认，只是对记者表示：“因有规定，现在不便回答。”事实上，早在今年1月，张玉良就曾明确表示，绿地计划2013年完成分拆酒店集团和海外业务，通过借壳在香港上市，目前借壳标的已锁定。（来源：中国经营报）