【地产中国网·高端访谈】4月26日，红星美凯龙集团董事长车建新率领其他高管齐聚北京，并在人民大会堂高调宣布红星地产将砸巨资进军商业地产。据了解，目前，红星地产已在北京、天津、上海等21个城市进行了27个综合体项目的开发，今后8年，也将大规模投资商业地产，并在一二线城市复制“爱琴海”百货，力争在2020年在全国建成100个购物中心。

红星美凯龙房地产有限公司董事长 车建新

就此，红星美凯龙房地产有限公司董事长车建新，总裁谌俊宇，执行总裁、红星商业副董事长张华容等高管接受了媒体的专访。车建新表示，未来，在商业领域的投资额将会达到1000亿元。

两架马车并列发展

地产中国网：红星商业在红星美凯龙集团里处于一个什么样的位置？今天举行了盛大的发布会，是否意味着红星商业将是集团未来重点打造的一个领域？

车建新：红星地产与红星家具是红星投资旗下的两个并列的控股单位，这两个公司我都是兼任董事长，而红星家具股份我也兼任总裁，红星地产谌总（谌俊宇）担任总裁。红星商业及爱琴海购物中心隶属于红星地产，而红星地产未来主要发展城市综合体；而红星家具是纯家具的商场。这是集团的两架马车，并列发展，在选址上有时会放在一起，从而形巨大的共振效应。

地产中国网：5年来，红星地产的发展较快，那么在这些项目中，投入的资金量有多大？

车建新：红星地产是2011年从红星家具里面拆分出来的一个公司，到目前为止，投资规模达到了200多亿元。主要以地产的开发来推动购物中心的开发和持有，因为地产开发能够为购物中心回馈50%-80%的现金流，这样一来，购物中心就会轻装上阵。而购物中心的租金里面，有20%补贴给了消费者，从而降低购物中心的毛利率，这样我们就更具竞争优势。

地产中国网：红星集团进军商业地产的动力是什么？

谌俊宇：这个动力来自内部和外部。

从外部来讲，目前，中国经济增长的三驾马车出口、消费、投资，由于世界经济不景气及地缘政治的影响，出口市场长期来看并不乐观；又不能无止境的依靠投资拉动经济；未来只有消费对经济增长贡献最大，而提供消费的场所、渠道就给我们提供了进军商业地产的动力。

而从内部来讲，红星家具在全国经过20多年的发展，已经发展到了100多个店，除了乌鲁木齐、拉萨等城市之外，其他的我们所进入的省会城市平均都有三个或者更多。这样的布局，在家具建材行业都已经达到了一定的高度，未来的发展不仅仅是精细化和开拓力的问题了，而是要拓展与老百姓生活息息相关的另外一个市场，那就是我们现在正在发展的商业综合体，这也是时代发展的需要。

未来分拆上市

地产中国网：自此轮调控以来，越来越多的房企都在加大商业地产的投入和布局，那么，在这样竞争越来越激烈的情况下，如何避免同质化的问题？

车建新：不错，很多的开发商都在做商业地产，但是我们红星美凯龙有着20多年的商业运营经验，可以说，我们对消费者的价值最了解，但其他做商业的地产公司，并不一定懂得消费者的消费心理。

另外，我们的地产开发可以带动购物中心的发展，反过来，购物中心也能够带动地产升值。我认为，未来，购物中心与地产相结合，是发展房地产最好的模式，但最重要是后期要把它运营好。而我们的“爱琴海”在定位上，本身就是休闲的、浪漫的；在设计上，更突出体验，非常有情景的感觉。

地产中国网：那么，在未来的发展中，如何解决资金问题？

谌俊宇：其实，我们现在的发展模式不仅仅是单纯的发展家具Mall和百货Mall，而是在城市综合体里植入这两个商场，这是为什么呢？因为中国房地产的开发有三种模式，第一种就是万科的“BS模式”，就是建完之后马上就卖掉，像烫烧饼一样，这样不停的烫；第二种模式就是红星美凯龙家具店的模式，就是“BH模式”建完之后全部自持；第三种模式就是“BSH模式”就是建起来之后，卖掉一部分，自持一部分，也就是持有的物业是靠卖掉的部分来补给的。在这个过程中，我们拿地之后，就会有开发贷款；建成之后也有固定资产抵押贷款等等。因此，对我们来说，通过这样的方式来滚动发展，尤其是持有的商场，这么好的资产，银行可能会追着你放贷，有些国有银行给我们的授信一次就达到了100亿元的规模。所以当综合体做好了之后，资金不是最重要的问题，最需要考虑的是后期经营的管理团队。

地产中国网：红星地产在拿地的时候，是否有一些议价的优势？

谌俊宇：当然是有的。并不是说，城市的一块土地卖的越贵越好，而是在一个大区域的开发上，政府首先引进的是有影响力的企业开发项目，然后带动周边区域的升值。所以，我们在拿地的时候，价格较低，因为很少有公司能够做出大体量的综合体的，也能够做得很好。

另外，红星综合体里的五星级酒店、玫瑰天街以及爱琴海购物中心的组合，能够将一个并不繁华的地段，变为一个消费主力地段，如此一来，我们项目的销售价格，都比周边其他项目的销售要高得多。

所以这一高一低就产生了利润，也就是超过平均利润的地方；另外，还有正常盈利以及银行的合理贷款，这三个部分就的资金就能够让我们的开发和自持维持在良性的状态。

地产中国网：如果能够实现上市，是红星集团整体上市，还是先将家具业务或者地产业务打包上市？

谌俊宇：未来肯定是分别上市。比如著名的基金公司美国GE，旗下有数十个不同的公司；我们也一样，在红星美凯龙的大品牌旗下，有地产业务、家具业务、以及商业Mall，也就是一个品牌旗下有若干个公司，并不能说明红星里面有个一业务商业，不代表整体公司上市了。

爱琴海开篇之作花落北京

地产中国网：红星地产在项目资金的投入及未来的布局上有什么特点？

谌俊宇：资金的投入上，我们有这样一个特点，比如天津的项目有94万平方米，那么在资金的投资上，可能需要80-90亿元。因为土地价格是5000元/平方米左右，每平米还要花钱几千块钱去建。但是部分住宅销售之后，不仅收回了成本而且也能赚一部钱；沉积资金最多的可能就是百货，天津的爱琴海购物中心有20万平米，这部分的投资需要10亿元，但这其中有50%是卖到的住宅的资金。因此，我们20几个项目总体投资可能上千亿元，但是部分住宅卖掉之后，还能赚回来100-200多亿元。而这部分资金又可以支持我们建造百货，并长期持有。

而在布局上，主要以京津塘、产三角、西南以及东北区域为重点，然后辐射其他区域，因为这些区域的经济发展较好，未来的发展潜力也较大，比如重庆、成都、昆明这些是中国西部大开发中潜力最大的城市，所以它们的商业和房地产发展应该是比较健康的。

在进入城市的标准上，我们请克尔瑞公司做了中国所有城市的经济、房地产分析，符合7达标准的城市都会进入，其中，有50个城市需要目前积极进入，有50个需要未来进入，而有若干个城市未来10年内我们也不会进入。

地产中国网：北京爱琴海项目目前的招商情况如何？除了自有的一些品牌外，还引进了哪些品牌？

张华容：北京爱琴海项目可以说是我们整个爱琴海计划的开篇之作。目前红星地产已进入北京、天津、重庆等21个城市，进行的27个综合体的开发中，爱琴海商业也在同步筹措当中。目前，北京爱琴海的主力店已经到位，并且已经到场装修了。引进的几个大的主力店包括永辉超市，也是他们在北京做的第一家精品旗舰店；还包括红星太平洋影城、温莎KTV；还做了红星的高尔夫训练场，主要是室内的挥杆训练。另外，还包括一些快时尚的品牌，比如优衣库等，还有一些品牌正在商谈中。还有我们在一楼会引进一些国际精品的品牌。

在吃喝玩乐中，我相信大家也比较关注吃的东西，我们是按照十大热菜系列招的，比如有西贝、麻辣诱惑等等，另外俏江南等北京的一些时尚、知名的餐厅，我们也正在商谈中，相信也都会在我们这里出现。

在14万平米的商业中，按照建筑面积算的话，餐饮占到了14%。虽然这个项目只是单纯的爱琴海，但是我们结合了周边的配套来规划的，在这个地块上还有一个百货、一个皇冠假日酒店，也就是说这三者加起来，超过了20万平米，从而形成了为整个太阳宫区域最大的综合体。