未来分拆上市

地产中国网：自此轮调控以来，越来越多的房企都在加大商业地产的投入和布局，那么，在这样竞争越来越激烈的情况下，如何避免同质化的问题？

车建新：不错，很多的开发商都在做商业地产，但是我们红星美凯龙有着20多年的商业运营经验，可以说，我们对消费者的价值最了解，但其他做商业的地产公司，并不一定懂得消费者的消费心理。

另外，我们的地产开发可以带动购物中心的发展，反过来，购物中心也能够带动地产升值。我认为，未来，购物中心与地产相结合，是发展房地产最好的模式，但最重要是后期要把它运营好。而我们的“爱琴海”在定位上，本身就是休闲的、浪漫的；在设计上，更突出体验，非常有情景的感觉。

地产中国网：那么，在未来的发展中，如何解决资金问题？

谌俊宇：其实，我们现在的发展模式不仅仅是单纯的发展家具Mall和百货Mall，而是在城市综合体里植入这两个商场，这是为什么呢？因为中国房地产的开发有三种模式，第一种就是万科的“BS模式”，就是建完之后马上就卖掉，像烫烧饼一样，这样不停的烫；第二种模式就是红星美凯龙家具店的模式，就是“BH模式”建完之后全部自持；第三种模式就是“BSH模式”就是建起来之后，卖掉一部分，自持一部分，也就是持有的物业是靠卖掉的部分来补给的。在这个过程中，我们拿地之后，就会有开发贷款；建成之后也有固定资产抵押贷款等等。因此，对我们来说，通过这样的方式来滚动发展，尤其是持有的商场，这么好的资产，银行可能会追着你放贷，有些国有银行给我们的授信一次就达到了100亿元的规模。所以当综合体做好了之后，资金不是最重要的问题，最需要考虑的是后期经营的管理团队。

地产中国网：红星地产在拿地的时候，是否有一些议价的优势？

谌俊宇：当然是有的。并不是说，城市的一块土地卖的越贵越好，而是在一个大区域的开发上，政府首先引进的是有影响力的企业开发项目，然后带动周边区域的升值。所以，我们在拿地的时候，价格较低，因为很少有公司能够做出大体量的综合体的，也能够做得很好。

另外，红星综合体里的五星级酒店、玫瑰天街以及爱琴海购物中心的组合，能够将一个并不繁华的地段，变为一个消费主力地段，如此一来，我们项目的销售价格，都比周边其他项目的销售要高得多。

所以这一高一低就产生了利润，也就是超过平均利润的地方；另外，还有正常盈利以及银行的合理贷款，这三个部分就的资金就能够让我们的开发和自持维持在良性的状态。

地产中国网：如果能够实现上市，是红星集团整体上市，还是先将家具业务或者地产业务打包上市？

谌俊宇：未来肯定是分别上市。比如著名的基金公司美国GE，旗下有数十个不同的公司；我们也一样，在红星美凯龙的大品牌旗下，有地产业务、家具业务、以及商业Mall，也就是一个品牌旗下有若干个公司，并不能说明红星里面有个一业务商业，不代表整体公司上市了。