首页>红星美凯龙高管:将投资千亿进军商业地产
来源:地产中国网 2013-04-27 07:30:00 作者:张治东
未来分拆上市
地产中国网:自此轮调控以来,越来越多的房企都在加大商业地产的投入和布局,那么,在这样竞争越来越激烈的情况下,如何避免同质化的问题?
车建新:不错,很多的开发商都在做商业地产,但是我们红星美凯龙有着20多年的商业运营经验,可以说,我们对消费者的价值最了解,但其他做商业的地产公司,并不一定懂得消费者的消费心理。
另外,我们的地产开发可以带动购物中心的发展,反过来,购物中心也能够带动地产升值。我认为,未来,购物中心与地产相结合,是发展房地产最好的模式,但最重要是后期要把它运营好。而我们的“爱琴海”在定位上,本身就是休闲的、浪漫的;在设计上,更突出体验,非常有情景的感觉。
地产中国网:那么,在未来的发展中,如何解决资金问题?
谌俊宇:其实,我们现在的发展模式不仅仅是单纯的发展家具Mall和百货Mall,而是在城市综合体里植入这两个商场,这是为什么呢?因为中国房地产的开发有三种模式,第一种就是万科的“BS模式”,就是建完之后马上就卖掉,像烫烧饼一样,这样不停的烫;第二种模式就是红星美凯龙家具店的模式,就是“BH模式”建完之后全部自持;第三种模式就是“BSH模式”就是建起来之后,卖掉一部分,自持一部分,也就是持有的物业是靠卖掉的部分来补给的。在这个过程中,我们拿地之后,就会有开发贷款;建成之后也有固定资产抵押贷款等等。因此,对我们来说,通过这样的方式来滚动发展,尤其是持有的商场,这么好的资产,银行可能会追着你放贷,有些国有银行给我们的授信一次就达到了100亿元的规模。所以当综合体做好了之后,资金不是最重要的问题,最需要考虑的是后期经营的管理团队。
地产中国网:红星地产在拿地的时候,是否有一些议价的优势?
谌俊宇:当然是有的。并不是说,城市的一块土地卖的越贵越好,而是在一个大区域的开发上,政府首先引进的是有影响力的企业开发项目,然后带动周边区域的升值。所以,我们在拿地的时候,价格较低,因为很少有公司能够做出大体量的综合体的,也能够做得很好。
另外,红星综合体里的五星级酒店、玫瑰天街以及爱琴海购物中心的组合,能够将一个并不繁华的地段,变为一个消费主力地段,如此一来,我们项目的销售价格,都比周边其他项目的销售要高得多。
所以这一高一低就产生了利润,也就是超过平均利润的地方;另外,还有正常盈利以及银行的合理贷款,这三个部分就的资金就能够让我们的开发和自持维持在良性的状态。
地产中国网:如果能够实现上市,是红星集团整体上市,还是先将家具业务或者地产业务打包上市?
谌俊宇:未来肯定是分别上市。比如著名的基金公司美国GE,旗下有数十个不同的公司;我们也一样,在红星美凯龙的大品牌旗下,有地产业务、家具业务、以及商业Mall,也就是一个品牌旗下有若干个公司,并不能说明红星里面有个一业务商业,不代表整体公司上市了。
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