'刚需'接棒'投资'退潮 房市迎来结构调整窗口期

来源:地产中国网 2013-04-26 10:11:00

房地产重大结构调整的窗口期已经到来,随着决定性的不动产信息联网、房产税等政策出台预期明确,大规模的结构调整已经到来。

最直接的变化是,敏感资金逐渐离开房地产市场,刚需接棒房地产市场。投资性需求退潮,必然倒逼房地产价格定价机制从投资品转向消费品。

一季度房地产数据有可能给人虚假的印象,以为爆发式增长可以持续。全国商品房销售额13992亿元,增长61.3%。根据中指院的数据,百城均价连续10个月上涨至近万元,环比涨幅突破1%,同比连续4个月上涨且涨幅持续扩大。而央行的数据显示,房贷爆发式增长高达7103亿元,占同期各项新增贷款的27%,较去年新增2436亿元,增幅是去年同期的3倍。

销售的结构已经发生巨大变化,据CRIC统计数据,中档及中低档产品表现抢眼,成为市场的一大亮点。与去年一季度相比,其成交金额市场占有率分别由29%、21%,提升至36%和25%,成交面积市场占有率则从去年同期的35%、28%,上升至43%及34%。投资需求被限制,房企主动调整,以及城镇化过程中新进城市人口的需求,成为市场中最抢眼的因素。只有北京(楼盘)等极少数城市,高端住宅仍然受到追捧,富裕人群一次到位的购买力,集中在这些核心城市。

如果刚性需求夯实房地产基础,中国房地产可以实现软着陆,中低收入阶层能够动用的购房资金成为衡量未来房价的基础,有可能购房热情与能力超出我们的想象。要强调的是,今年一季度尤其是3月份的数据,受到国五条个税政策的扭曲,反映了市场的恐慌性情绪,不能作为正常数据衡量,今年二季度之后的数据能够反映正常的市场走势。

继续大规模进军房地产市场尤其是住宅地产的投资者,将成为最后所有打压政策的接盘者。

一、二、三线城市出现明显分化。

虽然房地产市场库存量在下降,但城市分化明显,资源集聚城市房地产受刚性支撑,人口与资金逃离的城市,如果房地产过于激进、民间金融杠杆过长,房地产市场已经崩溃,或者存在很大的崩溃风险。

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