调控加码 住宅投资空间再度收窄

  随着2007年和2009年先后两次住宅价格高点的到来，一大批押宝住宅的投资者都尝到了不少的甜头，一时间，房子似乎比白菜还好卖。行情高涨的住宅投资市场也意外地催生了千千万万的住宅投资既得利益者。物极必反，调控声起。曾经高企的房价所催生的住宅投资热潮遭遇了当头棒喝，随着银根紧缩、首付比例提高、利率提升、限购等一系列组合拳的击出，住宅市场的投资高塔应声而倒。彼时，抽离住宅投资市场的资金突围与之前的投资热潮形成了鲜明的对比。

  尽管如此，对住宅投资远景的看好依然支撑着巨大的市场需求，投资门槛的提高并没有让房价迅速回落。一时间，整体房价呈现出明显的不降反涨的态势。而这也让投资客看到了住宅投资的希望。时间进入2013年，“国五条”以及地方细则的出台则成为住宅投资难以承受之重。在各地细则正式实施前，二手住宅的成交呈现出前所未有的火爆，各个城市的房产交易大厅空前热闹。

  作为“国五条”细则落地的延伸，北京市住房公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，提出借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先对公积金贷款首付比例进行调整。此外，将对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按转让所得的20%计征。

  二手房成为“国五条”调控的重灾区。其他城市是否也会效仿北京提高二套房首付比例，市场谣言四起。尽管后来成都在落实“国五条”细则在尺度上并不像北京、上海等一线城市那般严苛，但住宅投资空间收窄开始成为业内虽不情愿却不得不面对的事实。

  风向骤变 商业成地产投资避风港

  而今，距离“国五条”出台已经一月有余，成都楼市呈现出了怎样的变化？住宅和商业孰冷孰热？

  锐理数据日前发布的“4月15日—4月21日成都物业成交排行榜”显示，在刚刚过去的这一周，成都住宅市场认购量大幅下滑，环比下滑接近30%。同时，商业则呈现出了比较活跃的认购态势。周认购面积达6.26万平米，环比上涨23.5%。

  作为城西唯一荣获“2012十大新地标”的项目，天来国际广场倾力打造的总体量12万㎡的购物中心囊括了大型百货、时尚街区、高端影城、天来剧场、溜冰场等几乎所有的商业业态。为了保证客户投资收益，天来地产推出“你付一半、我按揭”和“5年返租回报”模式，前者以10年为期限，自接房之日起每月进行返租。相当于首付5成，10年按揭，本息总和随贷款利率市场浮动。后者以5年为限，自接房之日起，以8%/年—9%/年的标准，按季度返租，并承担租金收益税收。4月初，该部分商业推出当天斩获逾4亿元。其中，一慕名而来的深圳客商一人就豪掷2亿元拿下大量商业，一度被业内传为佳话。

  无独有偶。成都唯一拥有钢材业态的建材装饰市场以10年为限，自交房之日起，按第1-2年回报率6%、第3-4年回报率7%、第5-6年保底回报率8%，超出部分按2:8分成，第7-10年按实际租金2:8的分成。稳定的投资回报也受到了投资客的一致青睐。21日一期开盘，沿街商铺、双层商铺、稀缺型别墅级旺铺等产品，尤其是30—300/㎡别墅级旺铺受到了热烈追捧，尽管多少受到了芦山地震的影响，开盘当天仍创下了销售金额逾2亿的骄人业绩。

  “一系列调控组合拳带来的结果必然是：住宅市场投资空间进一步减小。”亿邦建材装饰城董事长助理潘贵敏说，随着商业地产日渐显露的保值增值能力，在国内投资者投资渠道相对比较单一的前提下，国家对住宅投资的调控将使得住宅投资成本上升，回报空间急剧减小。在这样的环境驱使下，越来越多原来在住宅房产市场中获益的投资者开始转入投资商业地产。专业市场、商铺、写字楼等商业形态将成为地产投资的避风港和财富温床。