杨乐渝:新型城镇化将平抑高房价

来源:地产中国网 2013-04-26 08:01:00

新型城镇化是解决中国高房价的根本之策

地产中国网:从去年年底到现在,城镇化成为各方面讨论的焦点,那么,您是如何理解中国新型城镇化?

杨乐渝:新型城镇化是“十八大”以后,提出来的一个新的国家战略,也是对原有城镇化的全面认识和更进一步的升级。原来的城镇化最大的弊端在于,行政对资源配置起主要作用。比如目前人口集中向大城市聚集,三分之二的大学生毕业后也留在了大城市。实际上,这跟资源配置的状况息息相关,因为北京、上海等一线城市都集聚了中国最好的资源,比如行政、教育、医疗等各方面的资源在这些城市都高度集中。这种模式就产生了一个问题,大部分资源都向大城市或者省会城市集中,这其实是行政性的资源配置模式。

如此一来,就造成了地区与地区之间发展不平衡,城乡之间发展不平衡。比如在北京,城市的承载力不堪重负,房价暴涨,基础设施严重不足,公共服务无法满足需要,因此有了限购政策的出台,这也反应出了集中配置资源的模式已走到了尽头。

但原来为什么要高度集中的去发展大城市呢,主要在于为了实现经济高速发展,就需要大城市作为火车头去带动,但这种模式不可持续,实际上新型城镇化意味着中国经济发展和资源配置的一次重大变革,就是要可持续发展,均衡配置资源,也是从行政化配置资源向市场化配置资源的重大转变。

地产中国网:如您刚才所说,原来的城镇化其实就是一些大城市的城市化,在这个过程中,房地产业也进入了黄金发展期,那么,在新型城镇化背景下,房地产是不是一个受益的行业?

杨乐渝:有机遇也有挑战。因为在新型城镇化的背景下,会对房地产的开发商模式提出新的要求。原来的大城市化,房地产其实就是不动产,换句话说,就是有房有地,但没有产,这个产,就是指产业、资产,而且随着某个区域的产业的不断发展和成熟,资产也随着升值。

今后,房地产将会变成一个平台,就是承载产业发展、整合资源和服务产业的平台,所以从角色变化上来说,很多房地产开发商要变为城市运营商。比如,目前,不少开发商做了园区地产以后,他们的角色就变了,成为替政府做产业规划、土地规划、城市规划和后期运营的服务商了。这就要求这些企业要懂得产业的规律,要去培植产业,园区经营的越好,租金才能不断升值,从而实现资产打包上市。这就意味着,房地产商就成为一个更长线的、长周期的运营商了,而不是原来的销售商。

原来开发商建完房子卖掉就完事了,这是短周期、高负债的发展模式,在新型城镇化背景下,对房地产商提出的更大的挑战就是如何转型和升级,当然其中的机遇更多。这就需要开发商摆正心态,做平台、做服务、做金融等方面的支持。而且随着产业、城市的发展,各种资产也会随着升值,这就是未来房地产发展的本质。

地产中国网:对开发商来说,新型城镇化是挑战与机遇并存,但对于广大的购房者而言,最关心的还是房价问题,那么,新型城镇化能否平抑高房价?

杨乐渝:从长远来看,新型城镇化无疑是从制度层面、结构层面解决中国房价问题的根本方案。

实际上,房子的价格,从本质上来讲,并不仅仅是代表了居住价格,也是暗含了各种资源的价格。比如,在北京,买房子买的就是各种资源,教育资源、医疗资源等各种公共服务资源,因为这里集中了全国最好的资源,所以价格也比较高。如果一些资源被撤出北京,房价就会有所下降。

而新型城镇化主要是为了解决资源集中在大城市配置的问题,如果在一个小镇上,有同样的教育资源、医疗资源,就像美国很多小镇一样,大家就不会涌入大城市了。如此一来,土地价格、资源价格就会下降,房价也随着会大幅下降,这也是治本之策。

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新型城镇化主要是为了解决资源集中在大城市配置的问题,如果在一个小镇上,有同样的教育资源、医疗资源,就像美国很多小镇一样,大家就不会涌入大城市了。
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