据用益信托工作室估算，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。2013年仍然是房地产信托的兑付高峰期。其中，2013年兑付顶峰在二季度出现，达1301亿元。如果按照中金公司的统计，2013年的兑付规模更高，预计到期信托规模达2816亿元，总还款额约3100亿元。

同时，用益信托统计数据显示，今年前3个月新发行的信托产品平均预期收益率分别为8.18%、8.14%和7.87%，而去年同期的数据为8.61%、8.8%和8.71%。3月份发行的信托产品平均预期收益率则降至7.87%，创下2011年3月以来的新低，这也是最近两年来平均预期收益率首次低于8%。房地产信托的收益率普遍下滑，颓势毕现。为了逃避监管和降低发行成本，一些房地产信托开始“隐形”。

Wind资讯数据显示，今年以来成立的房地产信托共119款。但中国证券报记者查询后发现，今年4月15日安信信托推出的“安信·新湖控股流动资金贷款集合资金信托计划”并未在统计中。而这款产品是以信托贷款的方式为新湖控股有限公司融资2亿元补充现金流。而新湖系正是去年房地产企业信托融资的“大户”—— 截至2012年末，新湖中宝共进行了32次股权质押，其中有10次为信托融资。

业内人士透露，随着限购、限价等房地产调控政策的实施以及银信合作叫停，房地产企业面临的资金压力越来越大，预计一定时期内房地产市场不景气状况将持续，房地产企业融资难问题愈演愈烈。

为缓解房企缺钱的压力，一些房企联合信托公司发行“隐形”房地产信托。所谓“隐形”房地产信托是指这些信托为了逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品为包装，但实际投向领域却是房地产。部分房地产公司通过改变标的物和取消房地产信托名称等方式，实现曲线融资。

“隐形”房地产信托盛行的另一个原因是信托的融资优势。这种“隐形”信托的融资成本一般为15%，但房地产信托融资成本可能高达20%。相对较低的融资成本也是房企冒险的原因之一。

值得注意的是，这些“隐形”房地产信托打着其他信托的旗号，实际用于房地产，却游离于房地产信托的监管之外，风险不容小觑，也为信托业的健康发展埋下了一定隐患。（中国证券报）