据《北京青年报》报道    新房市场供需双双回落开发商规避限价政策精装新盘改毛坯房。

价格低开高走变成高开低走———

北京市政府部门出台的调控细则，经过近一个月的消化，被很多业内人士认为是最为严厉的地方实施细则。除了严格执行二手房20%的差额个税外，对于新房来说，限价这一强制性措施，让习惯了房价低开高走的开发商颇为不适，与政府之间的价格博弈也日益深化。一面是北京细则对于降低房价的要求，另一面是开发商为规避风险，延缓施工进度，缓期开盘的应对。正因为如此，北京房地产市场在今年的“红五月”中很难出现供应量井喷的现象。根据市场研究机构亚豪的统计预测，5月份北京计划开盘的项目仅有23个，其中大部分还存在不确定性，反倒是首次定价不存在限价压力的纯新盘和不限购的商住楼项目，销售节奏并未过多受新政策影响。

4月北京楼市供需双双回落

在中央“新国五条”的调控思路下，北京市政府部门出台了最为严厉的实施细则，对于市场的影响也是立竿见影。

根据亚豪机构统计数据显示，4月1日-20日，北京商品住宅仅实现成交4302套，成交面积45.2万平方米，环比上月同期，成交套数减少59%，成交面积则大降60.8%。扣除4月1日-7日因为清明假期，北京暂停网签的影响，4月以来日均成交新房331套，相比3月日均销量减少了217套。

与此同时，4月份的新盘供应同样未达预期。根据亚豪机构数据统计显示，4月上旬和中旬北京仅有12个项目入市，包括中建·国际城一个纯新盘，以及东亚·创展国际、望京·金茂府、京投万科新里程在内的11个老项目后期，开盘项目数量相比上月同期减少了6个。12个项目共新增住宅产品2546套，预售许可面积23万平方米，相比上月同期供应套数减少了700套，供应面积减少了近10万平方米。

需求和供应的双双回落被认为是受3月份市场火爆的透支影响。亚豪机构副总经理高姗分析认为，“国五条”北京细则的落地，继续向市场施压，导致4月商品住宅成交应声回落。在降需求上，北京一方面继续执行严格的限购政策，并增加禁止京籍单身人士购买二套房；另一方面再次提高二套房首付比例。新规的实施直接导致了具备购房资格人群数量的减少，并提高了购房的首付门槛，资格、资金两方面的共同制约，导致短期内市场需求的萎缩。同时，新政最主要的目的是对购房者预期形成限制，以此降低购房意愿。从4月北京住宅市场的成交表现来看，新政已实现了预期目的，并将在未来3-6个月内继续抑制楼市销量。

5月仅23盘入市开发商宁延期不愿降

与其他大部分城市将房价单纯地挂钩居民收入增长不同，北京在确定今年房价目标时有这样的表述：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”此前，大部分人的注意力集中在20%个税的执行上，对于这句话并未引起太多关注，但其正成为北京新房市场严控房价的指导政策。

一位业内人士表示，北京市实施的商品房行政限价管理政策很可能采取双轨管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自住、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。一旦有项目开盘报价偏高且不接受区域指导价管理，将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。

限价政策已经对开发商产生了明显影响，即将开盘的项目需要重新摸底客户情况，调整楼盘的价格体系和销售节奏，甚至还影响到开发商未来的投资方向。因此，久经调控的开发企业，在还未摸清情况前大多选择了观望、延期开盘。

根据亚豪机构数据显示，5月份北京仅有23个项目预计开盘入市，其中包括京投万科·西华府、葛洲坝·紫郡府、顺鑫·华玺瀚楟等在内的7个纯新盘，以及包括金地格林格林、中国水电·云立方、东亚·印象台湖的在内的16个老项目后期，并且这些计划开盘的项目还存在很大的不确定性。

“限价”的举措被认为是5月份供应量减少的主要原因。大兴某项目销售总监透露，“按照目前北京的限价标准，新开盘项目的定价不得超过区域均价，已开盘项目定价不超过前期销售平均价格，当月销售价格不超过上月销售平均价格，已成为获得预售许可证的重要条件。而就在此前，北京整体楼市已经进入价格上涨的阶段，像我们的项目只有几百套房子，已经排了1800个号，价格肯定会上调。但是‘限涨令’的执行使得原本制定的开盘价格已不能通过审核取得预售许可证，因此不得不暂停销售重新制定价格策略。”很多项目都遭遇了类似的情况，不过，由于今年一季度成交的火爆，大部分项目并不急于出货，如果不能顺利取得销售许可证，宁愿选择推迟开盘，观望风向，也不愿降低心理价位。

纯新盘和商住楼占比增加

虽然入市新盘的整体数量锐减，但从预计开盘的项目特征来看，纯新盘的比重却明显上升，共有7个为纯新盘项目，占了总开盘量的三成。高姗认为，“限价令”的影响对于纯新盘的影响明显小于老项目后期。纯新盘项目只需要定价不超过区域均价即可，并没有十分严格精确的限制。

不仅如此，在7个纯新盘项目中，包含了3个不限购的商住楼项目。像位于大兴马驹桥附近的珠江四季悦城，甚至还推出了4.5米层高可做成LOFT的小户型，受到了更多的关注。

不受限购影响，单价、总价相对较低，让这些商住项目在市场上依然有很大影响力。位于CBD东南方向的亦庄林肯公园项目同样是一个销售了多年的综合体项目，作为开发商的和裕地产营销总监王骞就表示，即便是新政实施后，该项目推出的瞄准改善型需求的93-170平方米的户型，依然保持着每周十余套的出货量。

限价政策恐变“数字游戏”

不过，受限价影响较小的纯新盘和商住楼毕竟还是少数。大部分住宅开发商经历了多次调控，早已开始研究起了应对措施。值得注意的是，虽然涨价明显的项目已经难以获得预售证，但实际上目前北京市并没有对预售证做底线规定，也没有限定多少价格以上的楼盘不予销售。

在业界人士看来，这些空子都可能被开发商利用，让限价政策变成一场“数字游戏”。

尽管当前多数楼盘的负责人对于定价策略讳莫如深，但均证实“预售证难拿的程度远超预期”。从5月预计入市项目定价策略来看，目前多数项目尚未制定开盘价，少数给出报价的项目也都以涨为主。像中国水电·云立方上期售价为15700元/平方米，本期报价曾涨为17000-18000元/平方米，京洲世家上期售价为18900元/平方米，本期则为20600元/平方米，亚奥·金茂悦上期售价32000-33000元/平方米，本期计划开盘价也达到37000-38000元/平方米。

有分析人士认为，这些计划调价的项目在限价政令之下，很可能会被要求重新定价，否则如此高的涨幅将难以通过预售审核。但开发商却未必愿意轻易就范，依然有很多渠道能让限价政策很难落实。比如：在控成本、增利润的前提下，原本精装修出售的项目将可能因此砍掉精装改为毛坯，而原本毛坯销售的项目则可能改为精装修，以此为依据提高项目售价。

另外一些项目更是摒弃了长久以来价格低开高走策略，改用高开低走的方式。由原来先推位置稍差的楼座再推出位置稍好的楼座，转变成现在先推出位置最好的楼王产品。这种做法的好处是，房地产项目在申报预售许可证时，只要按照价格顺序，由高到低进行申报，就可避免“后期价格高于前期”的情况。

不仅如此，即便有“后期项目不能提价”的规定，但开发商还是可以通过其他手段达到涨价的目的。比如减少优惠，取消“1万抵10万元”之类的折扣，同样增加了购房的成本。