2012房地产列车在调控轨道里滑行了颇不宁静的一年,2013年开年,楼市又起波澜,但我们惊喜地看到,在一轮又一轮的起起伏伏中,房市博弈各方日渐趋于理性:开发商趋于专业化、品牌化和规模化,购房者也逐渐清醒。随着房产税试点范围扩大等一系列措施的实施,2013年也将会是房地产业进一步完善和发展的一年,而目前济南房产市场展现出了行业集中度日渐提升、城市区域向外延伸化、市场理性中回暖趋于上行阶段三大特征。

市场理性中回暖趋于上行阶段

2月底,“国五条”细则出台

3月,济南二手房成交8400套,环比增长6倍;限购证明开具48000份,创历史新高

3月,济南全市新建商品房网签量达11756套,创历史新高

4月,济南20余楼盘加推、开盘抢滩入市……

一纸限购令让红火的济南楼市经历了场大地震。自2011年伊始,济南调控风暴便不断来袭,但无论是“鲁八条”还是“济十条”以及近期出台的“国五条”,围绕的关键字无非都是“限购”,调控的影响对济南房地产市场来说还是立竿见影的。限购令的出台和房贷政策的收紧,让购买力瞬间冻结,调控政策率先在成交量上显现作用。济南新建商品房成交量骤减。从限购前的日均600套,迅速跌落至两位数,还一度出现了零成交的现象。购房者持币观望、开发商“以价换量”、部分中介商转行。然而从去年下半年开始,国内龙头开发企业进驻、大型房企频繁拿地、成交量持续创新高、房价连续数月上涨,楼市回暖迹象已成不争事实。

“其实早在2012年岁末,地产项目便相继开盘,房企大举囤地,济南楼市的火爆就已初现端倪。年后楼市迎来开门红,购房者心理预期改变,开发商迎来走量的好时机,众多开发商延续节前热情高调入市,积极开盘推新。很多开发商也开始逐步调整营销策略,从价格、服务、品质、产品类型等方面下足了功夫。长期的市场低迷也让很多购房者开始纷纷出手购房,不再观望。市场经历了短期的低潮后开始探底回升,逐渐好转。”山东省科学院战略研究所教授吕兆毅在谈起今年的房地产市场时如是说。

笔者在走访中也发现,在四月份就有20余个楼盘纷纷开盘或加推,展开了四月楼市的争夺战。“买房赠装修赠面积,交五千抵两万……”为了在这个春暖花开的时节取得更好的销售业绩,很多开发商也开始了较大的优惠力度吸引购房者。

从开发商拿地情况来看,2012年济南市居住和商服用地成交107宗,成交土地面积579.33万平方米,成交建筑面积1762.41万平方米,土地面积和建筑面积同比增长11.3%和26.0%。全年供应土地除一宗撤牌,一宗未到挂牌截止日期,三宗流拍外,其余土地全部成交,成交率达到97.6%。虽然调控依旧,但济南土地市场已平稳回暖。

品牌时代行业集中度日渐提升

随着国内地产巨头逐渐将目光瞄向济南这个二线房地产开发城市,中国保利集团、香港世茂集团、绿城地产、天鸿地产、海尔地产、万科地产、中海地产等大批称雄于全国房地产界的地产大鳄陆续登陆济南,开始大规模的攻城略地、开拓疆域。传统意义上的国内地产十强已经在济南布局九席,济南房地产市场竞争日趋白热化,这也标志着济南楼市品牌时代行业集中度的提升。

回顾以前的济南楼市,本埠中小开发企业占据市场主流地位,而2012年济南楼市综合收入前10名的济南本埠品牌企业仅有2家。另一方面,2012年济南单宗土地出让金额高达3亿元以上,如此高的行业门槛,中小房企也无法跻身楼市舞台中央。

“济南的楼市正在逐步走在正确的道路上,随着时间的推移,经过市场的洗礼,越来越多的市场规则将会制定出来,而由此带来的则是行业秩序的稳定。2013年进入济南的大型房企预计将增加至15家,房地产市场集中度继续保持高位,在35%以上。”山东财经大学房地产发展研究中心副主任孙大海接受采访时表示。

“品牌化的房地产市场将是未来济南楼市走向的重要标志,随着一线房企在济南的不断布局,带来了很多全新的开发理念和成熟的开发经验,逐渐成为济南楼市的领导者、新区开拓的先行者、大盘时代的开拓者,甚至楼市规则的制定者。日趋白热化的竞争对济南楼市的整体发展是有益的,随着市场竞争的加剧,开发商不断促进产品的升级换代,更努力提高产品品质和产品附加值,资金、人才、土地等各方面也会向优秀的、品牌的、有规模实力的企业集中,省城楼市在竞争中会逐步向健康成熟的方向发展。”山东世联怡高总经理朱江在接受采访中说。

城市区域延伸化发展逐步显现

以往济南人“买东不买西,住南不住北”的居住理念正在改变。随着老城区居住用地变得更加稀缺,更多的开发商已将目光转投于城市周边区域,一些曾经不被重视的区域也变得炙手可热,而随着城市空间的不断拓展,城市区域延伸化发展也逐步显现。

伴随着济南实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略,济南城市布局沿东西两翼展开,严格控制城市向南部山区蔓延,适时跨越黄河向北部发展,纵观济南目前的楼市,众多房企开始布局济南周边区域,将一个个城中村进行改建,形成一个个新的城中城,原有的破旧面貌不复存在,取而代之的则是崭新的现代化城市副中心。

以花园路东板块为例,目前已经成为全济南最火热的片区。在花园路与奥体西路十字路口交会的数平方公里范围内,保利置业、万科地产、中海地产、北大资源,莱钢建设、绿城集团、祥泰置业等十余家品牌开发商带着各自鲜明的理念云集于此,运作于此;本是边缘化的区域也被最快地开发利用,这充分说明城市区域延伸化将是城市二次发展的一个必经之路。而众多一线开发商能够布局到类似这样的区域,说明城市发展区域延伸化的可能性。

“随着城市空间规模的不断扩大,以及交通体系的日益完善,济南的城市首位度和对周边区域的辐射能力会进一步提升。2013年济南商品住宅成交量预计增加100万平方米,突破600万平方米大关,住宅销售预计增加50亿—80亿元。其中周边区域的贡献力将会显现出来,很大一部分商品房将会诞生于此。”孙大海介绍说。

“区域延伸化发展是城市发展的必然选择。”在山东省科学院战略研究所吕兆毅看来,首先城市规模的发展使得城市中心难以承载如此多的人口,居住、交通、环境都给城市带来越来越大的负担,往城市周边区域发展成为城市的必然选择;其次,生活水平的提高,特别是汽车、公共交通的普及,使得人们向外居住的意愿越来越强,从发达国家的经历来看,人均GDP超过6000美元后,城市就将开始向城市边缘化发展,济南正处于这一过程中。（济南山房网）