高端酒店市场现泡沫 平均每4天开1家酒店

来源:地产中国网综合 2013-04-24 09:25:00

据《经济观察报》报道   为迎合地方政府的特殊嗜好,中国开发商们正在努力让他们所进入的几乎每一个县城都拥有一座高档酒店。而跨国酒店品牌在华的轻资产模式,很容易使得三方一拍即合。据中国旅游饭店协会的报告,目前中国平均每四天就有一家国际品牌酒店开业。

持续下滑的出租率和客房价格,提示着繁市下的风险。但这在多元的投资目的面前,似乎并不紧要。奢华品牌的运营者仍然在成倍地加快他们的扩张速度,他们相信,需求不久会追上供给。更重要的是,管理规模越大意味着收入更大,而沉淀的资金是开发商们的。

但人才紧缺、利润下滑的问题直接影响了酒店品牌的经营效率。业内人士认为,短期利益正在侵蚀酒店投资者和酒店品牌自身长期利益。

上月,全球最大的酒店管理品牌洲际集团,被中国国际经济贸易仲裁委员会裁定,赔偿1.5亿元给前上海浦西洲际酒店的业主上海耀达公司,以赔偿后者在洲际单方面终止管理合同中受到的损失。

目前洲际集团还背负一起受三亚华宇皇冠假日酒店业主方2亿元索赔的仲裁。两起纠纷的根源,都指向酒店入住率低、房价贱、员工流失超高等经营问题。

“问题可能在政府消费比重较大的三四线城市更加严峻。”知名酒店咨询机构华美机构专家赵焕焱认为,“超低的政府采购价格,以及近来中央政府对三公消费的严格要求,都会使得当地对高端酒店需求的增幅跟不上供给。”狂飙399元,是知名国际酒店集团洲际旗下一家假日酒店,不久前开出的人均一晚住宿附赠滑雪的价格。如果运气够好,顾客还可以享受免费升级为豪华套房的待遇。

用类似的促销手段,这家新酒店吸引了各地的游客,来到这个位于长白山山脉深处的小镇松江河。在过去两三年中,松江河被国内的房产大亨们打造成了一座规模宏大的度假胜地。

按照长白山国际旅游度假区的主要投资者万达集团的计划,这个区域不久会集中10家星级酒店。他们中还有喜达屋、凯悦这类的跨国酒店集团下的奢华品牌。

与长白山交相辉映的是中国最南端的三亚市,当地目前已经挂牌运营的五星级酒店超过20家,而在建的五星级酒店是这个数字的两倍以上。“到明年年底,喜达屋集团在三亚和海口拥有的酒店将达到15家。”4月18日,喜达屋大中华区销售总监钟慧珊对本报表示。

高星级酒店如雨后春笋的生长,并不仅仅依赖长白山和三亚这样的旅游热点。随着住宅调控的逐见成效,中国腹地众多的三四线城市,开始对商业综合体趋之若鹜。而是否拥有国际品牌的五星级酒店,则是地方政府评估这些商业体档次的标尺。

中国市场,正在成为所有跨国酒店管理公司的兵家重地。希尔顿和万豪都希望到2015年,在华酒店数量增至100家以上,同一时间,雅高则准备在亚太区管理超过700家酒店,洲际酒店集团计划未来3~5年内让在华管理酒店的规模翻一番。以稳健著称的凯悦酒店自从1969年进入大中华地区至今,旗下一共也就运营了21家酒店,如今他们也有超过40个的内地签约项目正在开发建设中。“我们非常看好酒店业在中国的发展前景。”凯悦酒店集团总裁兼首席执行官马赫澜4月17日在接受本报采访时说。

就在此前一天,他和华远地产董事长任志强达成协议,将“君悦”品牌引入后者在长沙开发的一处大型综合体中。一周后,他将飞到长白山松江河,主持旗下两家酒店今年的开业准备。

海外巨头的激进布局直接加速了市场的供应膨胀。据统计,去年国内五星级酒店开业数量达154家,占去年全国新开业酒店数近四分之三。截至2013年初,由国内权威机构认可的国内五星级酒店数量已达721家。

动因“没有哪个国家像我们在酒店发展上那么激进。”知名酒店咨询机构华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱说,“投资目的多元化是其中最主要的原因。”两年前,万达集团在刚刚挂牌的合肥万达广场威斯汀酒店召开中期会议。该公司董事长王健林的开场白是:“能在全国范围选择城市开半年工作会,而且都是在自己的豪华五星级酒店,中国的企业中,万达不敢说唯一,至少也是仅有的几家之一。”这个曾令万达引以为豪的场景,如今在国内开发商中显然已不再是新鲜事。紧随其后的绿地世茂、华润、保利等企业都已经实现了高端酒店在全国的布局。国内的五星级酒店,投资回报周期在8~12年之间。但对这些房产大亨而言,获得直接的投资回报,甚至并不是其作出这项投资的主要目的。

“在土地招商阶段,如今的地方政府倾向于通过引入豪华酒店,作为改变城市形象或提高区域品位的重要手段,此外还可创造持续税源和增加就业。很多政府对一些地块的出让条件就是建设高星级酒店。”赵焕焱说。

一位上海开发商告诉本报,“酒店大部分都是赔钱的,但效益在酒店之外:通过帮三四线城市政府盖酒店、摩天楼和大型购物中心,政府往往会在土地价格、税收上给予优惠政策。此外,将项目中销售型物业套现所得,用于投资酒店开发建设,又达到了合理避税的效果”。

中房信分析师薛建雄认为:一方面,对地方政府投其所好常能让开发商在其他方面有所收获;另一方面,建设高端酒店和购物中心,带动一片新兴区域整体价值,也会促进综合类项目中住宅部分的销售,“开发商何乐而不为”。凯悦酒店集团马赫澜说,“我们的快速发展,非常依赖于合作伙伴在商业目标上的一致性。”他所指的合作伙伴,主要是像富力、华润、苏宁,以及华远这样的传统开发商。

凯悦在全球管理着超过500家的酒店,自持酒店也达到100多家。但和其他绝大多数跨国酒店品牌公司一样,它在中国只是选择了品牌输出、收取管理费的轻资产模式,即不持有酒店产权,只对酒店进行运营管理。使其只需挑选伙伴和项目,而不用承担大的投资风险。

“大的跨国品牌中,除了香格里拉和半岛酒店,其他所有的外资品牌到中国来都是采取这种模式。”赵焕焱说,“短期内能旱涝保收,也刺激了他们的扩张冲动。”上述两大因素,在中国政府2003年以后取消了对酒店业建设的审批之后,持续发酵。而与之截然不同的是,包括美国、香港在内的很多国家和地区,对每年市场上供应的酒店和客房数量都进行了严格控制。

隐忧与香港和新加坡的酒店入住率约80%相比,内地大部分城市酒店入住率只有50%~60%。按照国际惯例,实现70%以上的入住率才能达到盈亏平衡。国泰君安餐饮旅游业分析师许娟娟认为,总体上中国豪华酒店供过于求形势已经非常明确。

中国旅游饭店业协会提供的数据显示,今年一季度,由国际公司管理的国内饭店平均出租率为52.68%,同比下降了10个百分点;平均房价为516元,同比下降了179元人民币;单房平均收益为272元人民币,同比下降173元人民币。今年国家针对政府部门三公消费出台的“八项规定”和“六项禁令”,让很多悲观者相信,酒店业的需求增长近年来为跨国品牌青睐的三四线城市,可能会受到大的影响。因为在这些区域,政府采购比重会更大。当然,极少人知道这个具体的比例。

按照国家定点酒店政府采购的相关规定:“省级政府所在城市的定点饭店客房套间采购价格应控制在600元以下,标准间和单间应控制在300元以下,其他地级市的定点饭店采购价格应当低于上述标准。”但就是在这样条件下,据华美机构统计,2013—2014年政府定点饭店名单中,全国700家五星级酒店有315家名列其中。

但外资品牌们坚持认为这只是一个暂时的现象。他们相信,北京奥运和上海世博前期大量的建设,最后还是逐渐被消化的例子,足以说明这个问题。

“酒店业的发展不会呈现出一条平稳上升的曲线,会有一些波折。在一个周期里,先出现供给超前,慢慢会被需求追赶上。”马赫澜强调,凯悦旗下所有的品牌与业主的合同期都在20年以上,“大部分项目都需要5~8年的成熟期。”“我认为很多人对中国市场的空间存在错觉。”赵焕焱说,“‘十一五’期间,每年中国酒店扩容12%,豪华酒店扩容17%,同期的平均年GDP增长是11.7%。现在新酒店开发有增无减,但GDP增速已经降到7.7%,情况还会一样?”与此同时,高端酒店还面临着持续的人员缺口和不断上升的人工成本。

喜达屋公司一位管理者介绍,该集团每年在中国新增的酒店数为20家~25家,每家新开业的酒店都需要300名左右的员工。

尽管需要在一两年中为中国的40多个项目找到合适的总经理,但凯悦的扩张幅度,在业内的评价中已属“克制”。

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