逢炒必涨
“燕郊的项目几乎每次提价都是伴随着以炒作北京可能出台扩容规划进行的。”对燕郊楼市较为关注的中原地产市场研究总监张大伟回忆,几乎每隔一段时间,燕郊的项目总会以“划到北京”为销售理由,例如2007年炒作的会通轻轨、2011年炒作的区号要变为“010”等等,而此次在历经楼市调控带来的冰封期后借城镇化提价,也就显得并不奇怪了。同样的情况也出现在固安、香河等地。之所以遇规划即炒作、逢炒必涨,主要还是本地楼市并不具备持续性上涨的支撑,这一点有两项指标均可说明,一个是租售比,另外一个就是本地居民的收入和房价比。
据张大伟所在的中原地产统计,燕郊的新建商品房价格在8500元/平方米左右,单套面积平均为100平方米。这样单套房屋售价大约为85万元,而燕郊的单套房租平均仅为1200元/月。租售比达到罕见的1∶708,也就是说,现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话至少需要60年,几乎达到了一个商品房项目70年的使用权限。而8500元的销售均价与燕郊当地人不足2000元的月均收入相比,更是显得有些畸形。“不仅仅是租售比和收入房价比,从空置率上来讲,燕郊楼市也在释放着危险信号。”张大伟告诉记者。据调查,1000多户的星月云河小区空置率高达60%,而这个楼盘入住时间已经五年。
在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松看来,土地、资金和人口的自由流动三个因素构成了城镇化,城镇化的继续推进确实会明显地改变关于大城市、特大城市、中小城市划分的标准。“在中国城镇化大规模推进之前,100万就算特大城市。可能未来一段时间必须提升到更高的级别,比如说500万,甚至1000万才算特大型的城市。”从这一点上来看,中国城镇化的未来肯定会非常显著地影响到房地产行业,但他同时强调,并非所有的城镇化都意味着正的增长。也有的国家城镇化推进很快的时候,增长停滞甚至是负增长。
而在张大伟等业内人士看来,类似燕郊、固安等环北京地区,并非本轮城镇化大力发展的“中等城市”,无论从经济发展水平还是产业承载力,都只能是“县级市下属的乡镇”。“燕郊没有别的特色产业,房地产只是依附于北京,整体规划偏弱、相关配套依然需要进一步完善,像手机漫游问题、户口问题都是燕郊的几个结,尤其是医疗技术水平也不能满足广大居民的需求。”
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