随着农村劳动生产率的不断提高，大量的农村剩余劳动力开始涌入城镇务工，于是在广大农村地区普遍出现了土地转包的现象。为了规范土地承包和转包行为，保护土地经营者的利益，2003年新的《农村土地承包法》正式颁布，该法明确规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
但不论怎样变化，我国的土地制度也只是在使用权或经营权的范围内变化，所有制性质并未发生变化，即农村土地仍然属于集体所有。农民不能私自改变承包土地的用途，也不能在土地上包括自家宅基地上盖房出售。由于土地所有权的缺位，农民更不可能按照市场规则买卖土地。只有当建设需要的时候，必须由政府部门先行征地，进行一级开发后再通过招拍挂出售给开发商。在这个过程中，农民除了能获得一定的拆迁征地补偿金外，基本上与土地市场的高溢价无缘。
虽然拥有的是有限产权，但土地显然还是农民以及数以亿计的进城农民工最大的牵挂，并因此形成了对城镇化的掣肘。具体来说，现行土地制度对城镇化的牵制作用主要表现在两个方面。
一方面，大大减弱了农民进城的“推力”。随着土地稀缺程度的加深和土地价值的上升，农村户口开始变得具有越来越大的“含金量”。其结果，城镇化最大的难题，已经不是农民“能不能”进城的问题，而是他们“愿不愿意”进城成为城里人的问题。
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