目前工业地产开发商面临的最大难题就是“拿地难”。在现今的政策和市场的环境下，开发商很难获得一手土地，工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的开发商的角色类似于“二房东”。而对于注重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予最终用户，而不是给身为二房东的工业地产开发商。

因此，不论是通过与拥有土地的制造型企业进行合资，或是通过收购经营不善的工业企业等方式来获取土地，从而“曲线救国”;抑或是通过进入专业物流领域进行探索，通过与最终用户的合作获取资源，工业地产开发商的“拿地”突围战已经展开。

在经历了政府一手主导建设工业园、本土开发商投资开发园中园、外资物流地产商进入中国并进行独立园区运营、本土产业地产商迅速跟进等数个发展阶段之后，中国产业地产界于2008年金融危机中遭受了冲击。2009年，在经济复苏和结构转型的拉动下，产业地产重新呈现出繁荣景象，而住宅地产遭到宏观政策的严厉调控之后，产业地产更是受到了空前的热烈追捧。然而，在戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊看来，在当前的政策条件下，不论对海外开发商还是本土开发商而言，“拿地难”都将成为掣肘其发展的最大障碍。而此类瓶颈的存在，使得中国产业地产的未来发展“道阻且长”。

记者：工业地产的整体发展态势如何?其中有哪些与以往不同的新趋势，潜藏着怎样的隐忧和风险?

苏智渊：“工业地产”这个概念是在80到90年代之间逐步出现在中国的。这个时期的工业地产大多是以政府设立的工业园的形式存在的，当时还没有纯粹的工业地产投资商，所有的工业土地和工业厂房物业都隶属于政府。2000年以来，中国逐步出现由民营资金投资的纯商业开发园区，主要以开发园中园的形式存在。2003年前后，以普洛斯为代表的国际物流地产运营商开始单独拿地，进行独立的园区运营开发。在2007年金融危机之前，开发商的投资行为都是相当活跃的，并且迅速在国内展开了物流地产布局。金融危机之后，内外资的工业地产开发商都遭到了一轮洗牌。2009年后，工业地产才开始逐步走向复苏，进入新一轮的工业地产投资高潮。