我们一般把工业地产分为3类：传统的工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业。而目前主要的工业地产投资则聚集在物流地产上。除了物流地产开发商外，还有专门投资科学院、制造业厂房等工业地产的开发商，市场开始逐步萌发出多种产业齐头并进的发展趋势。而在开发商方面，也逐步呈现多元化的趋势。不少以前做实业的企业，或者以前做商业地产、住宅地产的开发商，也开始逐步进入工业地产的投资领域，形成了活跃的投资局面。目前工业地产的总体发展态势可以概括为多种不同类型的工业地产投资方向并存的发展趋势。在现今的工业地产市场上，普洛斯有领军整个物流地产的态势。但在工业地产的其他领域，比如科技园、制造业园区等，还需要市场逐步筛选出足够强势的标杆性企业。

目前工业地产开发商面临的最大难题就是取得土地的难度非常大。在现今的政策和市场的环境下，开发商很难获得一手土地，工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的开发商的角色类似于“二房东”。而对于注重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予最终用户，而不是给身为二房东的工业地产开发商。

因此，这些工业地产开发商只能用“曲线救国”的方式来解决土地问题：例如与拥有土地的制造型企业进行合资，或是通过收购经营不善的工业企业等方式来获取土地。目前类似方式在北上广深等一线城市十分常见，随着工业用地稀缺性的增加，这样的趋势在二三线城市也会越来越明显。这对于工业地产开发商来说是非常大的挑战。

除了拿地难，工业地产开发商还面临着专业化的问题。转型中的开发商可能没有专业团队去规划整个工业地产的项目流程，包括产业定位、工程建设以及后期招商等环节。这个时候开发商就需要配备专业团队以及利用市场资源来解决这些难题。

记者：您是如何评价海外工业地产开发商的?他们在华投资是否有“水土不服”的表现?这些成熟的工业地产商的商业模式是否值得国内开发商借鉴?