地产业5大税种收入去年达1万亿 10年涨10倍

来源:地产中国网 2013-04-22 08:53:00

根在地方税制

税收收入靠“房”,基金收入靠“地”,地方土地财政的怪圈并非一天了。在谈及地方税制改革时,中科院税收研究室主任张斌表示,这非常复杂。“真正的原因在于,分税制导致地方财力吃紧。”据曾康华分析,眼下的地方财政收入占全国财政收入的比重,已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。雪上加霜的是,地方政府承担着与其财力极不相匹配的事权。

在这种情况下,“土地财政”成了名副其实的“二财政”,依靠出让土地使用权的收入,成为了地方财政的主力。因为土地出让后,地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入,这些收入全部归地方支配。“仅此两项就占到地方税收的近四成。”曾康华说。

但无论如何,以土地出售为主的“土地财政”只能起到暂时性的缓解作用。这是与我国当前实施的分税制具有紧密联系的。“除了规范现行的土地制度外,最根本的一条就是要对现行的财政税收制度进行改革。”倪鹏飞举例说,正在进行的营业税改增值税的核心问题仍是税权分配的问题。

安邦咨询高级研究员贺军撰文称,土地财政导致中国政府今年将面临空前的“财政焦虑”。长期以来,中国的财政收入保持了20%-30%的持续高速增长,2011年的增幅也高达24.8%,2012年的增幅虽降为12.8%,仍保持了两位数增长。在2013年的预算中,全国财政收入126630亿元,增长8%,增速降为个位数。一季度的财政收入增长明显低于8%,中央财政收入甚至出现了负增长。

一消一涨,加大了中国财政平衡的难度和压力。刚刚就任财政部部长的楼继伟曾表示,中国“应该建立稳定平衡的强大的财政”。他表示,现在财政支出增长非常快,今后不太可能出现超规模的增长,这方面国内面临实质性压力。

财政焦虑不仅仅是中央才有,对地方政府而言,涉及实实在在的利益问题。对地方来说,现在调控房地产、营改增,首先冲击的就是地方财政。就此,贺军也认为,与中央政府相比,没有发债权的地方政府面临的“财政焦虑”更为严重,也更有可能出台畸形的增收举措。这当中,地产税收一枝独秀,使经济结构转型变得异常艰难。曾康华说,逼急了,地方还会转向多征税、重复征税以及增加名目繁多的罚款等。

政府拿走房价六成历次楼市调控成“空调”

日前,某媒体负责人称,“2012年房地产业销售6.4 万亿元,缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元,缴税合计约1.1万亿元,银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息,土地收入28517亿元,政府和银行从房地产获得收入47917亿元,占6.4万亿元收入的75%。”该微博被转发一万多次,“75%”这一惊人的数字,引发了较大争议。

对于上述计算方法,多位业内人士表示,简单地将该年的土地出让金与税费相加,除以该年新建商品房销售总额,并不准确。中国房地产学会副会长陈国强向记者表示:“土地出让金与房地产销售两者发生的时间并不匹配。也就是说,拿地之后,出让地块上的项目获得销售收入通常是在一年半到两年之后,因此当年的土地出让金并不能简单地计算为当年的房地产的成本。此外,从银行获得贷款会产生相应的融资成本和财务成本,这些都是开发商的成本之一。”“土地出让金以及税费占房地产销售收入百分之六十左右。”陈国强表示,地价约占房价成本的三分之一到二分之一,税费大约占房地产销售的三成到四成。除了土地和税费之外,房企还有其它成本产生。

包括中国指数研究院副院长陈晟、华东师大商学院房地产系主任华伟在内的专家均认为,目前来看,60%是比较客观的比例。

财政部公布的数据显示,一季度房地产交易带动地方财政收入增速明显,收入达到17428亿元,同比增长13.7%,但同期的中央财政收入14606亿元,同比下降0.2%。归地方所有的税种中,营业税为4596亿元,同比增加561亿元,增长14%;土地增值税822亿元,同比增长34.7%;契税917亿元,同比增长38.3%。“从中可以看出房地产对地方政府的重要性和贡献度,税费与土地价格难以下降,加之原材料、劳务用工费的上涨,正所谓水涨船高,房价难以下降。这也是历次调控成为空调的主要原因。”华伟表示。

政府卖地:去年入账2.7万亿元

国土资源部20日公布《2012年中国国土资源公报》显示,2012年全国出让国有建设用地面积32.28万公顷,出让合同价款2.69万亿元。其中招标、拍卖、挂牌出让土地面积29.30万公顷,出让合同价款2.55万亿元。

全国重点城市土地抵押监测表明,截至2012年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额5.95万亿元,同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷,抵押贷款净增1.12万亿元。公报显示,2012年全国批准建设用地61.52万公顷,其中转为建设用地的农用地42.91万公顷,耕地25.94万公顷,同比分别增长0.6%、4.5%、2.5%。

2012年,全国供应房地产用地16万公顷,全国105个监测城市住宅地价同比涨幅为2.3%,维持在历史低位水平。截至2012年底,全国处于在建状态住房用地26.3万公顷,同比增加31.3%。(燕赵都市报)

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地产业5大税种收入去年达1万亿 10年涨10倍
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在一季度财政收入上,中央和地方的情况可谓冰火两重天。
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