二手房 买房心态像六月天 说变就变

最近一直有二手房置业打算的胡女士颇为“纠结”，随着北京“国五条”细则的落实与执行，“现在买”还是“过段时间买”成了她反复思考的两个问题。“现在买”，胡女士担心房主会因差额20%个税的问题而“自然而然”地抬高房价。“过段时间买”，虽然胡女士可以要求中介帮忙留意房本满五年且为家庭唯一生活用房的“免差价”房源，但是到时如遇房主惜售、看房者竞相加价，那还不如此时“先买先得”。

虽然“角色”、处境有所不同，但是卖房者陈先生有着与胡女士同样的“心境”——“纠结”：“现在卖”，处于观望之中的买房者很难痛痛快快地给个好价钱。“过段时间卖”，陈先生又生怕买房者的观望情绪未得以缓解，且都把目光转向新房市场，从而耽误卖房时机。纵观二手房市场，正是因为有了众多类似这样的“挣扎”、“纠结”，使得近来二手房市场成交量明显下滑，买卖双方暂别“我的眼里只有你”的“蜜月期”，携手走入“双缓期”，迷茫观望。

观望情绪甚浓 二手房市场温度速降

“请问您现在还有意购买二手房吗？”“没有！”“那……”还没等中原地产置业顾问小王推介合适房源，被回访的客户已匆匆挂断了电话。据小王回忆，在京版“国五条”细则落地之后的半个多月里，回访中发生类似情况的概率十有八九，门店访客量也大幅下降，这与细则正式出台前几周客户‘主动上门’、过户‘爆棚’的情况形成鲜明对比。用小王的话说，“购房者的心态就像六月天，说变就变，让人不知所措”。小王表示，不少购房者表示置业计划暂时取消，还有的购房者表示已无购房资格，准备续租。只有极少数置业者仍然“求房心切”，但是这类购房者往往会把目光优先锁定在那些“免差价”的“熊猫房”上。

卖方方面，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹认为，购房需求下降导致成交量下滑，部分房东虽然仍将房源挂盘出售，但是他们的销售心态“大有不同”。“原来房主挂牌想马上把房子卖出去，但是现在一般是‘看看再说’，遇到合适的买家就出售，不然就‘转收房租’。”孔丹说道。

近期，买卖双方心理预期发生变化，这使得京城二手房市场迅速降温。根据北京住建委的网签数据统计，4月8-14日，北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了83.2%。

《广厦时代》在走访双井一带房屋中介时发现，不少中介门店一别之前的“盛景”，“门庭”略显“冷落”。不少中介工作人员表示，现在每天的工作量不比“全盛时期”的“九牛一毛”。与此同时，细则落地前多个过户大厅“人满为患”的情况也从“沸点”明显回落，仅留购房者搭乘“政策末班车”前“疯狂”后的“余热”。

对需承担个税的房主及经济实力一般的置业者影响较大

针对二手房市场降温的情况，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹表示，从京版“国五条”公布以来，二手房成交量下降近七成，现在情况基本已经稳定下来，没有持续大幅下降的趋势。

目前卖方市场的情况是，房主会因手中持有的房源类型不同，使得其“心情”也有所不同。细则影响较大的是那些房本不足五年、要承担20%个税的房主，这其中又以急需用钱改善置业的房主为甚。“这类房主一方面着急卖房、一方面又面临高额税收，观望、下调价格还是帮着购房者承担一部分税收，他们心里也很难有一个明确的指向，较为迷茫。”孔丹说道。另外，对于持有该类房源，不着急出手的房主来说，孔丹认为，不排除他们会有提高房价、抵消税费的可能。如果卖房者手中持有的是房本满五年且为唯一住房的‘免税房’，孔丹表示，这部分房主的心态还是会比较乐观，未来买方需求一旦上涨，这部分房子会更受购房者青睐，价格表现也会较为坚挺。

对于买方市场，孔丹认为，细则落地会对经济实力一般的购房者影响较大。“比如购房者可能买房只准备了150多万，个税提高之后，多出来的成本将导致购房者无法置业”。孔丹说道，虽然“免税房”备受购房者关注，但从各门店实际访问情况来看，免差价的二手房市场需求量也没有想象之中的那么旺盛。因为消费者对政策了解还比较滞后，另外在选房时，购房者首先考虑的还是房源位置，以自己未来生活、工作的“半径”为出发点，而不是哪有“免税房”，购房者便去哪儿。

卖方不易轻易提价

买方可适时观望

受北京“国五条”细则影响，现在一些房主开始“转售为租”，一部分购房者开始“转买为租”，这会不会助推房屋租赁价格上涨？对此，孔丹表示，从细则落地至上周，租金价格较为平稳，并没出现上涨的情况。“因为打算买房的这些人本身就是在租房，不会因为受限购、限贷影响再去租一套房，这些人只需和房东续租一下便可。”孔丹说道，“此外，与以往传统淡季挂牌量下降的情况不同，今年四月租赁房源挂牌量有所上涨。预计最近一两个月，在暑期高峰来临之前，租金还会有所下降。”

对于卖方，孔丹建议卖房者不要轻易提高价格。“因为现在提高价格也不是非常现实，因为现在消费者大多属于刚需，年轻人买房经济条件十分有限，如果盲目标价会延缓出售周期，耽误出售好时机。”

对于买方，孔丹认为，如果购房者不是因为有类似购置婚房、急需置业的需求，不妨再观望一至三月，把政策弄清楚再说。到时房屋均价未必会变，但是那些急于出手、小区连片都是房本不满五年、需要承担个税的房子，房价有可能会稍微下降。 文/刘佳

商住房 买得容易 “税”不安心

商业立项楼盘二套仍可五成首付 但房产税传言引刚需担忧

限购进一步收窄，你是否被逼向购买商业立项的楼盘？房产税传闻、公积金认房又认贷，你是否还愿意将商业立项的小户型当做过渡性居住产品？

根据调查，目前，一些可以满足改善型需求的商业立项楼盘，一夜间成了重点关注对象；而户型面积较小的商业立项产品，则因房产税传闻、各自商业氛围成熟程度，或被投资客青睐，或被投资客与刚需自住型购房人双双抛弃。业内人士表示，之所以造成这样的境遇，与“国五条”细则落地对改善型购房人的影响，以及不动产信息联网、公积金认房又认贷的调整有着直接关系。

中等价位大户型商业立项楼盘成了无奈选择

刘先生一直在寻找合适的置业楼盘。“由于家里资助，400万的预算相对较为充裕，因此全家一致认为应该买一套户型较大的房产，各方面一步到位。”刘先生说。

鉴于此，刘先生最初较为关注市场中合适的新房。由于夫妻双方一个在亦庄工作，一个在国贸上班，考虑到工作生活距离不要太远，所以京东南方向一直是其首选，但是几经看房，刘先生说，“因为不想再贷款，所以不是超出预算太多，就是对楼盘不太满意，一直没有找到合适的新房。”

既然新房短期没有新的选择，刘先生夫妻继而转向了二手房市场。“看着房价节节攀高，春节回来就一直在看房，尤其是‘国五条’的出台后，几乎天天在看房，合适的房源业主同时面对几个买家，竞争激烈，好几次到了成交的边缘，但最终由于各种原因都没有成交。”刘先生介绍。

“以前是新房价格带动二手房，现在二手房交易成本激增，对于购房人而言和房价上涨无异，恐怕会形成二手房带动新房价格的态势，所以在政策细则落地前，全家最终选择了一个商业立项的大户型楼盘，还省了一个购房资格。”刘先生说。

某商业立项楼盘营销负责人证实，在3月底细则落地前，二手房价格上涨预期强烈，这确实带动了市场赶末班车的风潮。“不仅是二手房，新房市场包括商业立项的楼盘，也都迎来了一波成交爆发，以某大户型商业立项楼盘为例，3月份每日都能成交10套左右，周末甚至能达到几十套。3月底政策细则出台后，随大市也出现了一定的观望情绪，成交逐步趋于正常，与2月份每天成交两三套基本持平。”该负责人说。

商业立项楼盘五成首付成优势

尽管市场有一定的观望情绪，一位刚刚购买了一套大户型商业立项产品的尹女士表示，恰恰是“国五条”细则最终促使她买了商业立项的产品。

“孩子逐渐长大，改善需求实质存在，由于我丈夫是北京户口，按照细则规定，我们家庭确实可以再买一套房，再买房就算二套房了，首付得70%，利率还更高，资金压力太大了。”尹女士表示。

最终，首付压力与改善需求的双重压力下，尹女士选择了一个主要是大户型的商业立项楼盘。“以前也不是没有考虑过这个楼盘，只是一直不太接受购买商业立项的楼盘贷款最长10年，相比住宅同等贷款月供高出不少的事实。现在则不同，购买商业立项的楼盘，虽然月供高点，但是眼前的首付问题却能仍旧做到5成，再考虑到即使购买住宅也会争取提前还贷，后续压力差不太多，所以选择了商业立项的大户型。”尹女士说。

对此，《广厦时代》从多位商业立项楼盘的开发商处了解到，对于商业立项的产品而言，其贷款在银行方面与住宅走不同的体系，如果购房人购买商业立项产品时是二套房，基本上还是可以做到首付五成。“以前我们说调控别误伤刚需，而这次‘国五条’对改善型置业影响较大，所以从首付方面来看，对大户型的商业项目而言，反而是个利好。”珠江地产营销副总经理刘云岐表示。