改善房 卖了老房损失百万
“真是后悔死了,我那套小户型的房屋已经卖了,可是中意的新盘却由于售价高于前期而迟迟不能开盘,目前,我卖掉的那套小户型的房子的售价已经上涨了近百万元,要不是当初开发商告诉我,他们的项目即将于3月份开盘,我才不会这么匆忙就把老房子卖掉呢。现在可好,新房没买到,老房子也已归了他人。”近日,读者王先生向《广厦时代》反映了自己的遭遇。
据了解,目前像王先生这样的遭遇在北京并不少见。在北京版本的国五条细则出台后,不少改善型购房者由于北京明确将严格执行“认房又认贷”政策、售价明显高于前期的项目不能拿预售许可证等因素,致使计划中的换房计划中途搁浅。
购房计划被迫中断
年初,在朋友的介绍下,王先生相中了北京市五环附近的一个项目。“该项目离五环特别近,计划开盘的时间也比较早,而且该项目的户型不是特别大,总价会稍微低一些。”王先生表示。“当初听开发商说,该项目的开盘时间应该在今年的3月份左右,因此,我便匆忙将原先的小户型住房给卖了,谁知房子卖了以后,北京版本的国五条楼市细则出台了,该项目由于售价明显高于前期而没能拿到预售许可证,因而开不了盘。”
据王先生透露,其原本想买该项目一期的产品,可是由于他知道该项目时,该项目一期的产品已经卖完了,因此他才不得不等待二期。原本,该项目的销售人员告诉他,二期的售价应该在3.3万-3.5万元/平方米,可是其后的一个月内,该项目的售价一调再调,最后调成了3.9万元/平方米,明显高于该项目一期的售价3万元/平方米,因此没能拿到预售许可证,因而开不了盘。
“后悔死了,当初如果不是等该项目开盘,我的房子早就买了。而且,我原先的那套小户型住房位于北京市四环以里,周边地铁、公交一应俱全,而且还是学区房,目前,这套房子的售价与我出售的时候相比,已经上涨了近百万元,现在想想这件事我就心疼。”王先生颇为感慨地说。
换房成本明显增加
除自己中意的楼盘迟迟不能开盘外,由于北京市明确将严格执行“认房又认贷”政策,这使得与王先生一样的改善型需求在换房的过程中,还面临着首付成本增加的问题。
“在北京市‘认房又认贷’政策严格执行之前,其实部分银行在发放贷款时,只认房不认贷。”购房人贾先生表示,按照他原本的设想,名下的第一套住房在已经出售的情况下,购买第二套住房时,只需要付30%的首付即可。可是,目前北京市严格执行了“认房又认贷”的政策,让他的换房梦想很难执行。
据贾先生介绍,由于在CBD工作的关系,考虑到20分钟的车程范围,他看上了亦庄林肯公园项目的170平方米的户型,单价为27500元/平方米,一套房子总价大概需要467万元。在“认房又认贷”未严格执行的时候,他卖掉名下房产后,可以按照首套的方式购买,首付只需30%,大约140万元。但现在,即便卖掉房子后,由于有贷款买房记录,最低的首付也得按照60%算,约为280万元,并且贷款利率还会按照国家基准利率的1.1倍执行,这等于让卖小买大的换房成本翻了一番。
据链家地产市场研究部统计,目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%,其中至少有八成属于卖一买一的置换需求,约占36%;新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房需求首付将从最初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。对此,链家地产市场研究部张旭表示,置换型的二套房购房者的首付比例翻番,对于需求的抑制会比较明显。
或影响小户型销售
事实上,北京版本的国五条细则的出台,影响的不仅是王先生和贾先生这样的准改善性需求,更影响到一些购买小户型的首置刚需,因为未来他们也面临着换房的难题。
“我本来准备先买一套60平方米左右的一居室作为过渡房,可是按照北京市目前的政策,即便将来我将购买的小户型先卖掉,然后再买新房,我依然会被当做购买第二套住房来对待,首付需要60%,贷款利率是国家基准利率的1.1倍,这无疑将增加我的换房成本。与其如此,我还不如再等等,等攒够足够的钱后再一步到位购买一套稍微大点的户型。”小张表示。
据了解,在北京版本的国五条细则出台后,不少与小张类似的刚需在出手购买小户型作为过渡房时都变得迟疑了。这是因为一旦他们出手购买了小户型,将来他们在换房时的难度将加大,这显然不是他们乐于见到的局面。
目前,购房者的这一变化已经引起了一些房企的注意。据了解,位于北京大兴区的一处楼盘,目前处于项目规划阶段,计划下半年开盘。本来该项目规划有一居室的小户型,后来该项目的开发商在评估信贷新政后,遂放弃了一居室户型的设计开发,最终将该项目的户型全部变成70-90平方米的两居室和三居室户型。对此,分析人士指出,在此信贷政策影响下,更多的房企将会调整产品的结构,减少小户型的比例。文/李路斌
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