国五条细则落地高档房、改善房、刚需盘、商住房、二手房……五大买家都有难念的经———

眼下人们最喜闻乐见的生活方式莫过于“群”，微博、微信里身份趋同、价值观相似、年龄相仿、收入水平相当的人们纷纷奔着同一个目标“建群”，而当下的楼市，买房人何尝不是这样为了买房目标组建标签的“群”。他们大致分为五个群，豪宅买家、改善型买家、刚需买家、商住房买家、二手房买家……他们共同面对着一个课题：国五条出台后，房产如何进行买卖、投资、出手、改善？……为了理清头绪，本期《广厦时代》特意采访了各类置业人群，针对调控细则的影响，举例剖析刚需、改善、高端、投资等不同的置业需求可能遇到的新问题，从不同的角度为购房人还原新政后的北京市场，为买房人献计献策。

低总价新盘选择少 摇号人忐忑 开盘时间又有变数

刚需房 花钱买房还要托人情

经历了反复选择，托人摇号，筹集首付一系列“纠结”的过程，小朱本以为他这一年的买房路可以在4月份结束，但前几天接到的电话又给他浇了一盆冷水，他想买的大兴区某项目，因为预售证的问题，开盘时间将继续顺延。国五条的细则对于他这样的纯刚需族并没有新的限制，但却从另一方面影响了他的买房路。

看房：从三环到六环

两万以下房难寻

小朱之前一直与父母住在南三环马家堡，去年春天，他和同是北京人的女朋友结婚，婚后继续和父母住在一起。父母家的房子是个不到60平方米的老式小两居，四口人生活在一起十分不便，因此小朱计划买房搬出去。

一开始，小朱打算买一个小一居，与父母之间住得近些，方便平时来往。他在角门周边的几乎每家中介都留下了联系方式，也看了无数的房源，但是始终没有遇到合适的。小朱手里的积蓄不多，加上双方父母的贴补，能凑30多万，按照首套房首付30%计算，小朱把自己的买房预算定在100万。当时这个总价，在南三环能够买一个老小区的一居，但由于年代久远，贷款的评估价无法到100万，首期款至少要拿出50万，他负担不了。

于是小朱将购房范围继续向南扩张，他得知大兴天宫院板块很火，对比周边的几个项目，他最终选定了一个57平方米一居，预计均价17000-18000元/平方米，总价算下来就一百万左右。小朱选择这里也是无奈之举，按预算基本只能选择远郊的新房。

在《广厦时代》的调查中发现，小朱这样的购房者并不是个案，由于总价的限制，只能将购房的范围一再扩大，最终选择交通较方便的远郊项目。有业内人士指出，目前北京市土地供应在逐渐向外围扩散。由于土地成交时溢价率较高，开发商只能想尽办法增加附加值，最终大多将项目定位为高端或改善型产品，从规划时就将小朱这样的购房者已挤出市场。

确定：排号者众多 多方打听托关系

小朱确定购房意向时，该项目已经销售了两期。小朱打听到，这里每次开盘都会遭遇抢购，两三个人抢一套房子还算是正常的，每期卖完还会有不少没选到合适户型的客户等待下一期。据置业顾问介绍，该项目三期将会推出600套左右房源，而小朱选定的户型一共就70多套。小朱排上号的时候前面已经排了近1000人，而当时距预计的开盘时间最少还有3个月。

小朱曾经在房地产相关的行业工作过，他想起以前经常有人托他的同事帮忙排号买房，于是他也找到以前的同事，希望能帮忙让他顺利地摇上号。当他和他的同事讲了需求之后，得到的答复是，只能帮他想办法，没法确定。

《广厦时代》了解到，像小朱这样有托人摇号想办法的刚需购房者有很多，而且不乏成功的先例，这其中最常见的就是找销售人员帮忙。据一位不愿透露姓名的业内人士透露，他们项目去年开盘时，很多销售人员靠排号拿到的“好处费”比卖房拿到的佣金还要多，最多的一次开盘，光这一项收入就有20多万。更有甚者，在某个刚需盘，因为购房者没有预付给销售人员“排号费”，销售人员就没有帮他办理相关事宜，购房者最终没有被摇上号，大闹售楼处。

该业内人士还透露，摇号暗箱操作的事情在市场上十分普遍，尤其是一些大热的刚需盘，好的户型数量有限，托关系也较多。

根据最新消息，该项目目前排号已经近4000人，小朱能摇上号的几率在继续降低。

业内人士分析认为，很多开发商将多次、少量推盘作为其推盘策略，无疑造成了人满为患抢购的场面，但究其根本原因，还是反映出了目前北京楼市，尤其是低总价的小户型项目需求大于供给的矛盾。

等待：预售证问题 开盘时间继续延后

前几天，小朱又接到他置业顾问的电话，原本最近要进行的验资要延后了，因为北京国五条细则对新建商品房价格的要求，他们项目的预售证暂时批不下来，具体延期到何时，他们也无法得到确切消息。不过小朱也得到一个好消息，置业顾问向他保证，这期的价格肯定超不过18000元/平方米。

根据北京市住建委网站信息显示，小朱所购项目的已售房源，一期均价为15793元/平方米，二期均价为16136元/平方米，涨幅并不高，而三期产品置业顾问和媒体报出的预计价格都在17000-18000元/平方米。这个涨幅对于小朱这样的购房人并不难接受，他现在关心的是到底什么时候能买上，能否买到自己心仪的户型。

根据国五条北京细则，“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。”规定中并没有对于价格高出的幅度作出具体的规定，很多开发商都在揣测。大兴某项目的营销总监表示，多年来，“低开高走”已经是房地产营销中最常见的手段，这也符合市场经济的规律，楼盘首期开盘时，周边配套和规划还不是很完善，推出的楼座可能也是项目中位置不太好的，随着区域的成熟和产品的升级，价格逐步走高，这已经成为一个惯例。该营销总监还表示，如果价格不是一期比一期高，前期业主也会不满意，因为降价业主维权的事情也屡见不鲜。

对于应对新政的办法，他表示，他们现在就在考虑，原本打算应用在新一期产品中的绿色技术是否要上马，技术的增加无疑会增添成本，但销售价格又要被控制，对于开发商来说得不偿失。另一纯新盘的负责人就表示，他们已经在重新考虑自己项目的预售证申请，原本打算先给两栋位置较偏楼座拿预售证，现在打算重新规划，一次性拿下全部项目的楼座，以便可以自己把握推盘的节奏和价格。

北京市住建委网站信息显示，截至4月15日，新政后仅有3个项目预售许可证获批，其中两个是老项目的后期，价格基本与前期持平。而小朱所要购买的项目，还未拿到预售许可证。文/门庭婷

固有小户型房屋已出售 中意新房却迟迟不能开盘 京城楼市细则让改善性需求成本增加

改善房 卖了老房损失百万

“真是后悔死了，我那套小户型的房屋已经卖了，可是中意的新盘却由于售价高于前期而迟迟不能开盘，目前，我卖掉的那套小户型的房子的售价已经上涨了近百万元，要不是当初开发商告诉我，他们的项目即将于3月份开盘，我才不会这么匆忙就把老房子卖掉呢。现在可好，新房没买到，老房子也已归了他人。”近日，读者王先生向《广厦时代》反映了自己的遭遇。

据了解，目前像王先生这样的遭遇在北京并不少见。在北京版本的国五条细则出台后，不少改善型购房者由于北京明确将严格执行“认房又认贷”政策、售价明显高于前期的项目不能拿预售许可证等因素，致使计划中的换房计划中途搁浅。

购房计划被迫中断

年初，在朋友的介绍下，王先生相中了北京市五环附近的一个项目。“该项目离五环特别近，计划开盘的时间也比较早，而且该项目的户型不是特别大，总价会稍微低一些。”王先生表示。“当初听开发商说，该项目的开盘时间应该在今年的3月份左右，因此，我便匆忙将原先的小户型住房给卖了，谁知房子卖了以后，北京版本的国五条楼市细则出台了，该项目由于售价明显高于前期而没能拿到预售许可证，因而开不了盘。”

据王先生透露，其原本想买该项目一期的产品，可是由于他知道该项目时，该项目一期的产品已经卖完了，因此他才不得不等待二期。原本，该项目的销售人员告诉他，二期的售价应该在3.3万-3.5万元/平方米，可是其后的一个月内，该项目的售价一调再调，最后调成了3.9万元/平方米，明显高于该项目一期的售价3万元/平方米，因此没能拿到预售许可证，因而开不了盘。

“后悔死了，当初如果不是等该项目开盘，我的房子早就买了。而且，我原先的那套小户型住房位于北京市四环以里，周边地铁、公交一应俱全，而且还是学区房，目前，这套房子的售价与我出售的时候相比，已经上涨了近百万元，现在想想这件事我就心疼。”王先生颇为感慨地说。

换房成本明显增加

除自己中意的楼盘迟迟不能开盘外，由于北京市明确将严格执行“认房又认贷”政策，这使得与王先生一样的改善型需求在换房的过程中，还面临着首付成本增加的问题。

“在北京市‘认房又认贷’政策严格执行之前，其实部分银行在发放贷款时，只认房不认贷。”购房人贾先生表示，按照他原本的设想，名下的第一套住房在已经出售的情况下，购买第二套住房时，只需要付30%的首付即可。可是，目前北京市严格执行了“认房又认贷”的政策，让他的换房梦想很难执行。

据贾先生介绍，由于在CBD工作的关系，考虑到20分钟的车程范围，他看上了亦庄林肯公园项目的170平方米的户型，单价为27500元/平方米，一套房子总价大概需要467万元。在“认房又认贷”未严格执行的时候，他卖掉名下房产后，可以按照首套的方式购买，首付只需30%，大约140万元。但现在，即便卖掉房子后，由于有贷款买房记录，最低的首付也得按照60%算，约为280万元，并且贷款利率还会按照国家基准利率的1.1倍执行，这等于让卖小买大的换房成本翻了一番。

据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占36%；新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房需求首付将从最初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。对此，链家地产市场研究部张旭表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会比较明显。

或影响小户型销售

事实上，北京版本的国五条细则的出台，影响的不仅是王先生和贾先生这样的准改善性需求，更影响到一些购买小户型的首置刚需，因为未来他们也面临着换房的难题。

“我本来准备先买一套60平方米左右的一居室作为过渡房，可是按照北京市目前的政策，即便将来我将购买的小户型先卖掉，然后再买新房，我依然会被当做购买第二套住房来对待，首付需要60%，贷款利率是国家基准利率的1.1倍，这无疑将增加我的换房成本。与其如此，我还不如再等等，等攒够足够的钱后再一步到位购买一套稍微大点的户型。”小张表示。

据了解，在北京版本的国五条细则出台后，不少与小张类似的刚需在出手购买小户型作为过渡房时都变得迟疑了。这是因为一旦他们出手购买了小户型，将来他们在换房时的难度将加大，这显然不是他们乐于见到的局面。

目前，购房者的这一变化已经引起了一些房企的注意。据了解，位于北京大兴区的一处楼盘，目前处于项目规划阶段，计划下半年开盘。本来该项目规划有一居室的小户型，后来该项目的开发商在评估信贷新政后，遂放弃了一居室户型的设计开发，最终将该项目的户型全部变成70-90平方米的两居室和三居室户型。对此，分析人士指出，在此信贷政策影响下，更多的房企将会调整产品的结构，减少小户型的比例。文/李路斌

网签、访客量下滑 二手房市场明显降温 部分卖方“转售为租” 买方“转买为租”

二手房 买房心态像六月天 说变就变

最近一直有二手房置业打算的胡女士颇为“纠结”，随着北京“国五条”细则的落实与执行，“现在买”还是“过段时间买”成了她反复思考的两个问题。“现在买”，胡女士担心房主会因差额20%个税的问题而“自然而然”地抬高房价。“过段时间买”，虽然胡女士可以要求中介帮忙留意房本满五年且为家庭唯一生活用房的“免差价”房源，但是到时如遇房主惜售、看房者竞相加价，那还不如此时“先买先得”。

虽然“角色”、处境有所不同，但是卖房者陈先生有着与胡女士同样的“心境”——“纠结”：“现在卖”，处于观望之中的买房者很难痛痛快快地给个好价钱。“过段时间卖”，陈先生又生怕买房者的观望情绪未得以缓解，且都把目光转向新房市场，从而耽误卖房时机。纵观二手房市场，正是因为有了众多类似这样的“挣扎”、“纠结”，使得近来二手房市场成交量明显下滑，买卖双方暂别“我的眼里只有你”的“蜜月期”，携手走入“双缓期”，迷茫观望。

观望情绪甚浓 二手房市场温度速降

“请问您现在还有意购买二手房吗？”“没有！”“那……”还没等中原地产置业顾问小王推介合适房源，被回访的客户已匆匆挂断了电话。据小王回忆，在京版“国五条”细则落地之后的半个多月里，回访中发生类似情况的概率十有八九，门店访客量也大幅下降，这与细则正式出台前几周客户‘主动上门’、过户‘爆棚’的情况形成鲜明对比。用小王的话说，“购房者的心态就像六月天，说变就变，让人不知所措”。小王表示，不少购房者表示置业计划暂时取消，还有的购房者表示已无购房资格，准备续租。只有极少数置业者仍然“求房心切”，但是这类购房者往往会把目光优先锁定在那些“免差价”的“熊猫房”上。

卖方方面，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹认为，购房需求下降导致成交量下滑，部分房东虽然仍将房源挂盘出售，但是他们的销售心态“大有不同”。“原来房主挂牌想马上把房子卖出去，但是现在一般是‘看看再说’，遇到合适的买家就出售，不然就‘转收房租’。”孔丹说道。

近期，买卖双方心理预期发生变化，这使得京城二手房市场迅速降温。根据北京住建委的网签数据统计，4月8-14日，北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了83.2%。

《广厦时代》在走访双井一带房屋中介时发现，不少中介门店一别之前的“盛景”，“门庭”略显“冷落”。不少中介工作人员表示，现在每天的工作量不比“全盛时期”的“九牛一毛”。与此同时，细则落地前多个过户大厅“人满为患”的情况也从“沸点”明显回落，仅留购房者搭乘“政策末班车”前“疯狂”后的“余热”。

对需承担个税的房主及经济实力一般的置业者影响较大

针对二手房市场降温的情况，伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹表示，从京版“国五条”公布以来，二手房成交量下降近七成，现在情况基本已经稳定下来，没有持续大幅下降的趋势。

目前卖方市场的情况是，房主会因手中持有的房源类型不同，使得其“心情”也有所不同。细则影响较大的是那些房本不足五年、要承担20%个税的房主，这其中又以急需用钱改善置业的房主为甚。“这类房主一方面着急卖房、一方面又面临高额税收，观望、下调价格还是帮着购房者承担一部分税收，他们心里也很难有一个明确的指向，较为迷茫。”孔丹说道。另外，对于持有该类房源，不着急出手的房主来说，孔丹认为，不排除他们会有提高房价、抵消税费的可能。如果卖房者手中持有的是房本满五年且为唯一住房的‘免税房’，孔丹表示，这部分房主的心态还是会比较乐观，未来买方需求一旦上涨，这部分房子会更受购房者青睐，价格表现也会较为坚挺。

对于买方市场，孔丹认为，细则落地会对经济实力一般的购房者影响较大。“比如购房者可能买房只准备了150多万，个税提高之后，多出来的成本将导致购房者无法置业”。孔丹说道，虽然“免税房”备受购房者关注，但从各门店实际访问情况来看，免差价的二手房市场需求量也没有想象之中的那么旺盛。因为消费者对政策了解还比较滞后，另外在选房时，购房者首先考虑的还是房源位置，以自己未来生活、工作的“半径”为出发点，而不是哪有“免税房”，购房者便去哪儿。

卖方不易轻易提价

买方可适时观望

受北京“国五条”细则影响，现在一些房主开始“转售为租”，一部分购房者开始“转买为租”，这会不会助推房屋租赁价格上涨？对此，孔丹表示，从细则落地至上周，租金价格较为平稳，并没出现上涨的情况。“因为打算买房的这些人本身就是在租房，不会因为受限购、限贷影响再去租一套房，这些人只需和房东续租一下便可。”孔丹说道，“此外，与以往传统淡季挂牌量下降的情况不同，今年四月租赁房源挂牌量有所上涨。预计最近一两个月，在暑期高峰来临之前，租金还会有所下降。”

对于卖方，孔丹建议卖房者不要轻易提高价格。“因为现在提高价格也不是非常现实，因为现在消费者大多属于刚需，年轻人买房经济条件十分有限，如果盲目标价会延缓出售周期，耽误出售好时机。”

对于买方，孔丹认为，如果购房者不是因为有类似购置婚房、急需置业的需求，不妨再观望一至三月，把政策弄清楚再说。到时房屋均价未必会变，但是那些急于出手、小区连片都是房本不满五年、需要承担个税的房子，房价有可能会稍微下降。 文/刘佳

商住房 买得容易 “税”不安心

商业立项楼盘二套仍可五成首付 但房产税传言引刚需担忧

限购进一步收窄，你是否被逼向购买商业立项的楼盘？房产税传闻、公积金认房又认贷，你是否还愿意将商业立项的小户型当做过渡性居住产品？

根据调查，目前，一些可以满足改善型需求的商业立项楼盘，一夜间成了重点关注对象；而户型面积较小的商业立项产品，则因房产税传闻、各自商业氛围成熟程度，或被投资客青睐，或被投资客与刚需自住型购房人双双抛弃。业内人士表示，之所以造成这样的境遇，与“国五条”细则落地对改善型购房人的影响，以及不动产信息联网、公积金认房又认贷的调整有着直接关系。

中等价位大户型商业立项楼盘成了无奈选择

刘先生一直在寻找合适的置业楼盘。“由于家里资助，400万的预算相对较为充裕，因此全家一致认为应该买一套户型较大的房产，各方面一步到位。”刘先生说。

鉴于此，刘先生最初较为关注市场中合适的新房。由于夫妻双方一个在亦庄工作，一个在国贸上班，考虑到工作生活距离不要太远，所以京东南方向一直是其首选，但是几经看房，刘先生说，“因为不想再贷款，所以不是超出预算太多，就是对楼盘不太满意，一直没有找到合适的新房。”

既然新房短期没有新的选择，刘先生夫妻继而转向了二手房市场。“看着房价节节攀高，春节回来就一直在看房，尤其是‘国五条’的出台后，几乎天天在看房，合适的房源业主同时面对几个买家，竞争激烈，好几次到了成交的边缘，但最终由于各种原因都没有成交。”刘先生介绍。

“以前是新房价格带动二手房，现在二手房交易成本激增，对于购房人而言和房价上涨无异，恐怕会形成二手房带动新房价格的态势，所以在政策细则落地前，全家最终选择了一个商业立项的大户型楼盘，还省了一个购房资格。”刘先生说。

某商业立项楼盘营销负责人证实，在3月底细则落地前，二手房价格上涨预期强烈，这确实带动了市场赶末班车的风潮。“不仅是二手房，新房市场包括商业立项的楼盘，也都迎来了一波成交爆发，以某大户型商业立项楼盘为例，3月份每日都能成交10套左右，周末甚至能达到几十套。3月底政策细则出台后，随大市也出现了一定的观望情绪，成交逐步趋于正常，与2月份每天成交两三套基本持平。”该负责人说。

商业立项楼盘五成首付成优势

尽管市场有一定的观望情绪，一位刚刚购买了一套大户型商业立项产品的尹女士表示，恰恰是“国五条”细则最终促使她买了商业立项的产品。

“孩子逐渐长大，改善需求实质存在，由于我丈夫是北京户口，按照细则规定，我们家庭确实可以再买一套房，再买房就算二套房了，首付得70%，利率还更高，资金压力太大了。”尹女士表示。

最终，首付压力与改善需求的双重压力下，尹女士选择了一个主要是大户型的商业立项楼盘。“以前也不是没有考虑过这个楼盘，只是一直不太接受购买商业立项的楼盘贷款最长10年，相比住宅同等贷款月供高出不少的事实。现在则不同，购买商业立项的楼盘，虽然月供高点，但是眼前的首付问题却能仍旧做到5成，再考虑到即使购买住宅也会争取提前还贷，后续压力差不太多，所以选择了商业立项的大户型。”尹女士说。

对此，《广厦时代》从多位商业立项楼盘的开发商处了解到，对于商业立项的产品而言，其贷款在银行方面与住宅走不同的体系，如果购房人购买商业立项产品时是二套房，基本上还是可以做到首付五成。“以前我们说调控别误伤刚需，而这次‘国五条’对改善型置业影响较大，所以从首付方面来看，对大户型的商业项目而言，反而是个利好。”珠江地产营销副总经理刘云岐表示。

房产税成为刚需头上一把刀

尽管在首付方面大户型的商业立项楼盘显现出了一定优势，但实际上，市场上商业立项楼盘多数是以小户型为主，而这类房产之前也一直都是没房票的刚需族置业的无奈选择。在不动产信息联网有了时间表的背景下，对房产税大范围开征的猜测愈发多。

尤其是商业立项的楼盘，金科集团北京分公司运营副总裁许深曾表示，如果开征房产税，商业立项的房产绝对无法避免，因为此类房子的属性就带有经营性，经营性房产收税无可厚非。

这恰恰是原本想买商业立项小户型产品的小张所担心的。“买一个小面积的商业立项楼盘本就是自住，倘若再有税费，那岂不是在自己的房子里也要交租金，实在是划不来。倒不如到远一点、不限购的地方买一套房，等有了资格再换房。”小张说。

而以改善为目的的尹女士则认为，关键是改善需求确实较为急迫，真到了收房产税的时候在看，实在不行就用房子再置换房子，拿着钱攥着，怕永远赶不上房价攀升，况且现在买商业立项的楼盘还省下了一个购房资格。

对此，业内人士分析，目前关于房产税还都是传言，在传言的背景下，改善型购房人买住宅还是买商业立项的产品，基本上都涉及到房产税的猜想，影响不大；对于刚需则不同，如果买商业立项的产品，即使是首套也不能免房产税的话，显然会动摇其购买决定。

另外，有购房人说，本次国五条细则中对于公积金认房又认贷的调整，对于刚需买商业立项楼盘也会有些许影响。如果购房人凭借购买商业立项的房产提取公积金，那么就意味着如果未来再次购买房产，将直接需要6成首付。

对此，刘云岐强调，不可否认商业立项的楼盘对于刚需而言门槛高，由于政策明确公积金使用可能影响再次置业的首付比例，因此建议刚需族买商业立项小户型尽量不要使用公积金，以免得不偿失。对于投资客而言，则更应该注重这类房产所在位置的商业氛围成熟度及前景。文/张蛟

细则落地 新、旧豪宅市场反应迥异 为了保值 豪宅成为不惜代价拿下的“必需品”

高档房 18岁小业主背上千万债

上课铃声一响，短暂的交谈就告一段落，琪琪(化名)赶紧跑回教室，为高考前的第二次模拟做准备。

去年12月份，刚刚年满18岁的琪琪正在紧张地备战高考。但与大部分同龄人不同的是，上月中旬，琪琪在许多张连自己都没来得及看清的文件上签字后，就成为了一套价值1200万的房子的主人。不过，换一种说法则是：还未获得高中毕业证的琪琪，已经开始身背840万元的购房贷款。不仅如此，也有业内人士透露，像琪琪这样的“小”业主在新政后的豪宅买卖中并不少见。家长为了获得购房名额或是贷款优惠，过早地就让孩子成为房东，并背上了巨额负债。

18岁高中生身背近千万房贷

作为琪琪母亲的吴女士，从去年起就想买套大点的房子，但因为北京严格的限购政策，加上不愿出售名下的两套房产，吴女士的买房计划始终未能如愿。去年底，女儿琪琪终于年满18岁，让吴女士萌生了用女儿名字买房并享受首套房贷款优惠的打算。

今年春节假期刚刚过完，吴女士就接到某楼盘销售人员小王的电话。

“我们项目位于东四环CBD附近，新加推了一些230平方米的四居和290平方米的五居，均价五万多每平方米，您有买房的打算吗？以后这样的核心区很难再有新房了。”小王问道。

“我想买套大点的房子，但已经没有买房资格了，怎么办？”王女士回答。

“您有名下无房但满18岁的孩子吗？或者是您自己的公司？我们都可以帮您买到房子。”小王说，他们项目中用公司名义买房的不在少数，但要缴纳额外的交易税费，如果有年满18岁的孩子，不但可以按照首套房来买，还可以享受到85折的贷款优惠。

“孩子还在上高中，能贷款吗？”吴女士感到疑惑，觉得银行不会为没有偿还能力的孩子放贷。

“没关系的，我们有几家合作的银行，很好操作。您如果有自己的公司，就为孩子办一个雇佣合同，给孩子开个收入证明，如果没有我们就帮您找这样的公司，保证让您贷到款。”小王言之凿凿，终于说动了本就想买房的吴女士。

隔了一个礼拜左右，为了不耽误孩子学习，吴女士将签合同的时间定在了周末，销售小王已经事先帮吴女士的女儿琪琪弄到了一张雇佣合同和1000元/月的收入证明。

在办理贷款时，由于与开发商的合作关系，整个过程并未遇到问题，银行方面先是在把琪琪和吴女士的收入捆绑到一起后，让吴女士出示了自身房产、汽车、股票等资产的证明后，很顺利地就完成了批贷手续。

当天吴女士就顺利买到了一套230平方米的大四居，总价约1200万元，在当场交了30%也就是360万元的首付款后，琪琪成为了这套CBD豪宅的主人，同时背起的还有840万元的房贷。

调控下 新房豪宅受影响不大

吴女士的故事十分典型，也是当前北京市场上豪宅项目的主要成交方式之一。由于千万级别的豪宅买家普遍是多次置业，在限购严格的情况下，用孩子名字或是公司名义买房就成为常态。这也使得新房豪宅市场即便遭遇严厉调控，依旧未见颓势。

据亚豪机构统计数据显示，2013年3月，北京在售报价超过4万元/平方米的豪宅中，共实现成交598套，成交金额达45.1亿元，同比上涨42%。

对此，亚豪机构副总经理高珊告诉记者，在过去的几年中楼市经历了大大小小的调控，但是豪宅市场由于与民生问题关系不大，一直未受影响，被认为是最为稳定的物业，不少富裕阶层在抵御通胀之时，也将豪宅作为了资金的避风港。

类似的市场判断也获得了豪宅开发商的认同，远洋地产在望京区域打造的远洋万和公馆项目，均价达到6万元/平方米，且主打200平方米以上的大户型，单套价格都在千万级别以上，一般来说，是成交比较缓慢的项目。但该项目的市场总监牛牧远却告诉记者，目前万和公馆积累的客户早已超过项目的供应量，开发商甚至不得不控制一下销售速度。

20%个税造成

二手豪宅出现抛售

一手豪宅量价依旧高企，但在二手房交易方面，一些地方的豪宅已经出现了抛售。上周，上海中原发布的一则报告称，该公司对旗下350多家门店的统计显示，随着“国五条”地方细则落地，有近两成的中高端房源卖家恐税心态加重，并选择降价抛售沪上豪宅，降价幅度在15%至20%，以期快速成交。中原地产称，这主要是为了规避“20%个税”。但眼下买家仍显得比较犹豫。

以海淀区世纪城观山园的一套210平方米四居室计算，当年售价不足一万元每平方米，现今价格已经达到了7万元/平方米。在政策出台前，这套房个人所得税按照房屋成交总价的1%缴纳，为210平方米×7万元/平方米×1%=14.7万元；而国五条细则落地后，住房个人所得税按照所得差额20%缴纳，则高达210平方米×(7万元/平方米-1万元/平方米)×20%=252万元，也就意味着要多支付230多万元的成本。

虽然这个税费和投资豪宅的收益相比是可以承受的，但对于急需用钱的豪宅业主来说，为了快速成交，不得不降价抛售。有业内人士就透露，不仅是新房，接手二手豪宅的买家，也普遍有多次的买房经历，为了获得买房名额，同样频频使用成年子女或公司的名义。（北京青年报）