成都高端楼市告别浮夸 差异化竞争拉开序幕

来源:地产中国网 2013-04-18 12:45:00


“单房时代”下住宅市场的所有物业形态实际上都在重新站位。换房成本剧增后,年轻人买房必须要有更长远的眼光和打算,70平方米的刚需三房“单房”好理解,关键是高端低密住宅、华宅、大平层等高端楼盘如何在“单房时代”下寻求突围?在面对更为严厉的调控政策下,我们如何重新给高端商品房一个重新的定位?对于开发商来说这需要更大的智慧。“告别浮夸,回归现实”一定是2013年成都高端楼市的主题。

  高端楼市,高处不胜寒?

  在楼市调控下,可买可不买、动辄数百上千万的豪华住房变得更难销售了,地产同行都在说,调控下全国各地的高端楼市会面临更大的压力。但成都高端市场究竟面临多大的压力?之前世家机构提供了一组数据,截至去年上半年成都主城区高端楼市销量为25.万平方米,新增供应是26.5万平方米,另外市场存量是136.2万平方米。按正常的销售速度来看,消化目前的存量至少需要2年时间。“还是按照去年的成交速度计算需要两年,今年不确定因素更多,时间或许还更长。”业内人士分析。

  实际上,近两年时间成都高端楼市已经显出疲态。仲量联行发布的报告显示,受国家房地产调控政策影响成都住宅市场持续低迷,其中2011年成都仅市中心的普通住宅楼盘成交就较去年同期下降了21%,高端住宅同比更是大幅下跌40.9%。但去年到今年调控政策持续收紧,高端楼市首当其冲地受到打压。下一步高端楼市何去何从?开发商都在破解这道难题。

  高端大战变成资源大战

  实际上,就是高端楼市都在寒冷的同时,也有不少楼盘取得了可观的销量。“我们现在已经不对外推广了,现在整个项目只剩下20多套保留房源,现在望今缘的策略是控制销量,毕竟剩下的房源不多了。”曾创下成都最高房价纪录的望今缘现在已经很低调,望今缘内部人士坦言,能够直面望江楼视野数公里无遮挡,而且还位于有着“成都外滩”之称的顺江路黄金地段,现在看来望今缘之前的售价还是偏低了。

  无独有偶,与望今缘相隔不远的绿地·锦天府现在每个月的成交金额都是1.5个亿。绿地有关人士表示,锦天府是二环唯一一个叠拼楼盘,超低建筑密度使得锦天府没有替代性,在叠拼的带动下锦天府的大平层销售也呈现出良好的销势。显然,今天的高端市场已经完全演变为资源大战。

  青城山楼市实际上同样瞄准的是高端,现在这里也同样呈现出“两极分化”趋势。“三百多万的独栋、七八百万临河独栋卖得很好,价格更低的洋房、叠拼的成交状况反而不尽如人意,这也反映出真正的塔尖群体、商界成功人士既然愿意花钱买豪华住房,住房消费政策对他们调控有限,不少高不成低不就的楼盘就成了‘夹生饭’。”中信地产成都公司有关人士告诉成都商报记者。

  “高端”也得降低门槛

  从目前的市场情况来看,诸多高端项目短期内的业绩发生相较于去年的逆转已是既成事实,不过不得不提到的一点是,很多老项目开始推出新品则是目前这轮新行情的催化剂。去年,华润·金悦湾就推出一批面积较小、总价较低的新产品。据开发商负责人说,降低总价门槛后的效果比较明显。

  近期市场比较有热度的项目吉宝凌云峰阁,虽然单价不低,但是因为面积小,甚至还规划了部分80平米左右的小户型,总价百万左右;最大面积130平米的房源,总价也在200万以内。而中海·城南华府清水房销售均价1.2万左右,总价在两百万上下。有业内人士分析说,降低总价门槛,是很多高端项目能够在近期取得销售突破的原因。以前很多项目定价很高,单价动辄1.8万以上,户型两百多平米,总价四百万以上,这样的价格加上雷同的产品想吸引购房者实在比较困难。

  最近推出新品的还有位于金堂观岭大道旁的中国会馆,在一期的三厢平层大院销售完之后,目前该项目推出了二期的新产品锦瑟坊。据了解,锦瑟坊依然采用传统的四合院布局,但与之前产品不同的是,现在的产品面积区间在237~286平米之间。该项目营销负责人透露,锦瑟坊还将采用约价定制模式,开发商可以根据购房者的个性化需求来确定产品。

  差异化竞争开始

  今年第一季度成都高端楼市已经传达出强烈信号:多个传统高端楼盘率先启动,新项目紧锣密鼓跟进,打破同质化、寻求差异化是未来高端市场的趋势。

  第一季度高端楼市已经开始活跃,除了去年销售情况一直比较理想的华侨城东岸、仁恒·滨河湾、中海南中心等项目之外,今年还有多个有望全面提升成都高端物业市场产品标准的新项目将要入市销售,将为市场增添更多看点。毫无疑问的是,在经历去年温吞水般的市场表现之后,今年成都高端物业有望打一场翻身仗。

  在成都公寓市场,今年也将有重量级产品入市,位于金融城的银泰中心将在今年年中推出公寓产品华悦居和华悦府,面积在200~1100平米之间。据业内人士分析,其总价有望刷新成都公寓的新纪录。此外,位于滨江路的天玺,在门里集团入主之后将引进阿玛尼打造服务式住宅。与华悦府依托华尔道夫酒店,天玺依托文华东方酒店一样,去年棕榈泉的费尔蒙国际公寓就已经依托费尔蒙酒店的配套成为成都销售单价少数过两万的项目之一。

  在备受关注的天府门廊板块,今年也将有突破区域目前价格尺度的产品出现。据成都ICC的项目负责人透露,该项目临沙河的住宅可能将对产品配置进行升级,同时将尽量打造区域内的价格标杆。


 
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