粤宅基地私下买卖盛行 阳光化期待制度创新

来源:中国证券报 2013-04-18 08:09:00

制度阻碍尚待化解

虽然在经济发展的倒逼下,广东的农村宅基地流转在实际中已经存在诸多“变通”的方式,但在目前的法律框架下,制定一套完整合理的宅基地流转办法还存在诸多阻碍。

现行法律规定农民对宅基地只有使用权,该使用权如需转让必须满足“宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而转让,受让人必须是本集体经济组织的成员”等条件。正是这些条件为地方政府制定宅基地使用权流转方案以及农民转让宅基地构成了限制。

另一方面,目前宅基地确权方面存在诸多不完善之处。虽然多个地区表示农地确权已基本完成,但由于宅基地在现实中普遍存在违法违规用地的情况,对违法违规使用的土地确权的难度很大,而确权正是农地流转的第一步。更重要的是,如果进一步放开包括宅基地在内的农地流转,将改变现行的土地管理制度,可能对房地产行业造成影响,而依赖土地财政的地方政府目前没有推动宅基地大规模流转的动力。

虽然城镇化将成为中国经济的发展主线之一,但目前宅基地管理依然停留在城乡二元结构的思维框架内。中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜建议,农村宅基地流转的主体既可以是本集体经济组织成员,也可以是其他村集体经济组织的成员,也可以是城镇居民。从物权平等的角度看,限制农村宅基地流转的主体范围缺乏正当依据。

2004年,国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》,其中就有关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定,强调“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”除广东外,全国多个地方也在探索宅基地流转的可行模式。汪利娜表示,农村土地流转仅仅朝着“市场化”的方向推进还不够,农民的长远利益是必须兼顾的一个方面,她赞同浙江省将土地流转同农民社保挂钩的办法。

她认为,随着房地产行业的发展,目前国有土地房地产的评估体系日趋完善,但由于农村宅基地流转的私密性、农民自身的局限性,宅基地公开流转过程中的自主定价不能真实体现宅基地的市场价值,反倒是珠三角地区普遍存在的私下买卖为宅基地定价提供了契机。不过,要真正推动农村宅基地流转,还需要由政府主导制定合理的价格体系。

此次广东以推进城镇化为突破口,明确提出“允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益”,“市场流转”、“财产收益”可谓最大的亮点。广东宅基地流转细则依然在制定过程中,未来如果能冲破现有制度的藩篱,走出一条具有可操作性的农村土地流转新路,将为开拓城镇化道路带来示范效应。

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