土地流转改革推进

事实上，在《规定》出台之前，广东的宅基地流转改革已经开始推进。从某种意义上来说，城镇化建设是广东土地流转改革的外部推力。

宅基地私下买卖盛行的珠三角地区正是广东城镇化率最高的地方。东莞是一个由32个镇组成的城市，市场经济的发展早已使整个东莞融合为一个城市，城乡之间的差距在地理上和经济上都不再明显。农村土地的使用价值得到提升，市场化变现的渠道也因此现身。

至于深圳，当地已在法律意义上实现全部土地的国有化，深圳宅基地使用权所有人也从农民变身为城镇居民，这为深圳的宅基地流转提供了法律便利。虽然东莞、惠州等地的宅基地买卖目前还处于“台下操作”的状态，但深圳宅基地转让的“尺度”可能更大。深圳原关外地区某长期从事土地中介的人士对中国证券报记者表示，目前在深圳通过一定的“疏通”，宅基地的使用权可以通过村民股份公司完成更名，直接转让给原村集体之外的人。

宅基地的私下买卖在事实上为宅基地定了价，宅基地的金融属性也在某种程度上得到了体现。在珠三角地区，宅基地以及地上房屋的所有凭证一般被称为“绿本”，以区别于国有土地的“红本”。虽然《担保法》规定宅基地的使用权不能用作抵押，但珠三角地区的城镇化率已远远超出实际的行政规划范围，在实际操作中将“绿本”房产作为抵押物并不被认为存在风险。在东莞、惠州等地，部分银行已接受将宅基地使用权作为抵押物，抵押额为估价的五成。

推进宅基地金融属性的实现也是广东省政府着力推动的方向。在中国人民银行、国家发改委等八部门联合印发的《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》中，梅州试点的内容主要是：在国家明确试点范围、条件及抵押登记、期限和抵押权实现等具体政策的基础上，研究推进农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押贷款试点工作。

土地抵押贷款对农民的意义毋庸置疑。通过房屋租赁、转让、抵押所获得的租金、转让收益、周转资金可以直接或间接增加农民的财产性收入。从长远来看，可以使农民对手中这一较丰厚的资源享有充分的自主权，为农民提供有效可行的融资途径，提高农民投入市场经济运作的积极性。

梅州的梅县和云浮的郁南是梅州金改试点宅基地和土地承包权抵押贷款的试点县。在严格意义上，宅基地抵押是宅基地的使用权抵押，因为根据现行法律，宅基地归村集体所有。郁南县推动宅基地抵押贷款的做法是：召开贷款申请人所在村民小组会议，三分之二以上村民代表签名确认权属并同意申请人以抵押物作抵押，镇政府安排工作人员参会签名确认会议真实性并加盖镇政府公章，张榜公示会议结果。郁南的试点主要面向消费贷款领域，重点是建房抵押贷款。

目前广东推行的宅基地抵押贷款的申请范围较为有限，要成为农民的有效融资途径还有很长的路要走。