太原地产投资“由宅转商”

来源:山西日报 2013-04-16 09:18:00

一纸“限购令”,让国内众多中小投资者对住宅市场“望洋兴叹”,转而将投资热情聚集到了商业地产。综观省城太原2011年至今的楼市走势,商业地产的开发量正在快速上升,除了商业综合体、商业卖场等纯商业项目之外,几乎每一个住宅项目内都配比了商铺。

与住宅相比,商业地产收益更为稳定,价格基本处于稳定上涨,波动不大,且受调控政策的影响较小。然而,中小投资者是不是买了商铺就挣钱?这就需要一番认真考量了。在住宅限购继续、太原建设国际化大都市的背景下,省城的商业地产发展尽管前景光明,但在众多商业地产风生水起的眼下,投资人准确判断项目优劣显得格外重要。

商业地产 仍有价值洼地

“短期、中期让我选一个行业投资,我认为是商业地产。”11月18日,曾参与铜锣湾、和信摩尔等地标商业项目开发、销售、运营的山西国泰银丰房地产公司董事长李明铎接受本报记者采访时表示,山西省及太原市政府欲将太原市建设成为有区域影响力的国际性大都市,并要发展以太原为中心的太原都市圈、太原都市群。这意味着,集中在这座城市的人口在未来10至20年内处于骤增的状态,这无疑给商业地产的发展埋下了伏笔。

事实上,最新出炉的《太原市推进城镇化战略规划方案》也显示,至2015年,太原市域人口将达470万,市区城镇人口达365万。2030年太原市域人口将达678.5万,市区城镇人口达530万。如此庞大的人口,所带来的消费商机显而易见。“商业地产在太原还是一块价值洼地。”集团太原公司负责人李峰称,按照行业惯例,商业均价应该是住宅均价的2.5至3.5倍,但在省城“商住价格倒挂”的现象由来已久,一方面说明省城商业地产不够发达,同时也显示出省城局部区域存在住宅开发饱和及泡沫现象。“限购政策出台后,巨量的投资资金将无法进入住宅市场,股市和商业地产市场是两种较为合理的替代方式。”李峰称,全国各地的地产投资者的投资方向从2010年开始,逐渐转向商业,省城太原商业地产开发量及成交量从2011年表现出逐渐上升态势。与此同时,省城优质商铺的销售价格及租金出现普涨,尤其以长风亲贤商圈为代表的新兴商业区内出现了商铺供不应求现象,天美新天地、和信摩尔等商业综合体出现满租,一铺难求的状态。

地段优 投资成功第一步

面对席卷全国各地的商铺投资热,如何选择商铺,成为一个技术活。

李明铎表示,目前省城商业地产的价格基本保持每年10%至20%的幅度上涨,商铺租金保持平均每年5%至10%的涨幅。而且投资商业地产获得的收益率相对比较稳定。一般来说优势商铺年回报率大概在8%至10%之间,10至15年之内收回购铺成本。“地段仍是决定商业地产价值因素的关键。”李明铎称,开发商会跟着政府对城市的远景规划,在商业中心及新兴城市中心开发商业项目,比如众所周知的万达集团即选择在每个城市的传统中心城区及新兴商业区落户。这种方法,同样适用于中小投资者选择商铺,即跟着政府规划及大商业项目找商铺来投资。

按照省城业界估算,龙城大街片区在建项目全部交房入住后,会达到20万人。加上相邻的东部太原新南站片区,西部晋阳湖片区,南部山西高校新区、汾东新区,龙城大街片区辐射的人口数量将达到上百万。庞大的人口数量肯定会带来惊人的商业需求。

但李明铎指出,商业地产投资需要的资金量非常大,一般情况下可能需要上百万元甚至几千万元,门槛较高。“如果资金量比较小的投资者,可考虑投资新兴住宅区的商铺,这种商铺未来升值潜力也不错。”他认为,地产及商铺投资与其它投资产品一样,高回报与高投入、高风险如影随形,这就需要投资者对项目的选择做好专业的风险评估。

好产品可规避空置风险

相比住宅地产投资,商业地产除了有交易税费的巨额支出外,还会有空置率风险。2008年受金融危机影响,国内一线城市刚建成的购物中心空置了2年多才招商开业,而且租金并未达到理想水平,不少投资者的资金被商铺套牢。

为了防止空置率的租金损失,部分分析师建议投资者可以采取返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后,由开发商承租回去,并统一对外出租。代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。但在李明铎看来,上述两种方式必须建立在项目未来运作成功,能够形成良性循环的商圈氛围,否则所谓的返租、代租均是无源之水、无本之木,开发商不可能无条件无止尽地为业主贴补租金。“运作成功的商业综合体有强大的集客力,租铺价格可以超过区域内平均价格。”山西嘉实房地产公司的营销总监汤健女士介绍,以和信商座底层的沃尔玛超市入口处的商铺为例,其每平方米的租价已超过长风街临街店铺的两成之多。尽管此处商铺租价高不可攀,但是商户承租却趋之若鹜。究其原因,即是商户通过计算成本与支出,发现有沃尔玛强大的品牌号召力,高房租之下生意仍然有利可图。所以,找到好产品才是保证商铺不空置的关键。

通常而言,规模越大的综合体项目,内部产业品类全,可以形成完整的产业链。其对消费及投资人群的聚集力也越强,投资的安全系数相对较高。

与长风亲贤商圈相比,龙城大街区域待建及在建的商业综合体规模、品质及商业品类将更胜一筹。“知名零售品牌不光看中了这里的商业聚集力和消费力,犹如麦当劳、肯德基一样,更是看中了这里的商业地产投资价值。”李明铎说。

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